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房产确权

房屋转移合同无效与房产登记机构撤销登记解析

日期:2012-05-08 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:206次 [字体: ] 背景色:        

在房产登记实务中,经常遇到这样的情况:甲乙双方房屋转移登记行为已经完成,而双方发生纠纷,之前签订的转移合同被法院或仲裁委员会以隐瞒真实情况等原因宣布无效,法律文书仅宣布甲乙双方当事人之间的转移合同无效,对已发生的房屋登记行为不做任何表示。现失去方甲持该法律文书要求登记机构注销乙取得的房屋权属,登记机关将做何处置呢?

《房屋登记办法》第81条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外”。照此规定,登记机构似乎可以撤销乙所取得的房屋登记。但在笔者看来,这是大有问题的。

首先,按照《物权法》的规定,涉及房屋登记仅有转移、变更、注销、更正、异议,预告、地役权、抵押权登记类型,何来一种撤销登记?

其次,合同被法律文书宣告无效,一方单独向登记机构撤销已发生的房屋登记可以吗?按照权威学者对《物权法》的解读,我国采行的是物权变动要因主义,即物权变动的基础关系合同无效情况下,物权变动自始即未发生,失去方可基于所有物返还请求权要求取得方返还房屋。按《房屋登记办法》第75条的规定,在不涉及房屋权利归属前提下,登记机构可予以主动进行更正登记,恢复到失去方名下。但依职权更正不适用于这个案例,因为它涉及房屋权利的归属。

依笔者之见,失去方单独持合同无效的法律文书要求撤销房屋登记的,登记机构不应受理。因为取得方不愿来登记机关配合失去方办理注销登记,表明其对法律文书有关合同无效的判决是持有异议或是置之不理的,这时需要法院的协助执行,失去方应向法院申请强制执行,由于合同无效的判决文书并无执行事项,因此,法院应再下裁定,明确注销房屋登记,并写明由失去方单独前来登记机关办理相关事宜。



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