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房产确权

我国不动产善意取得制度的法律基础分析

日期:2012-05-07 来源:北京房地产律师网 作者:. 阅读:202次 [字体: ] 背景色:        

善意取得制度起先只应用于动产,因为动产的特点在于其易转移,按照一般理念,只要交付即可视为转移所有权,因此,对于动产的善意取得,国内外学者的意见是比较一致的,因此,这项制度在各国法律规定中都可以觅得踪迹,但是对于不动产是否可以适用善意取得制度,学者们存在分歧,实践中也多持否定态度。主要原因是不动产具有稳定性,其所有权的转移或者设定他物权都设有明显的标记,尤其各国对不动产的管理普遍采取登记生效主义或登记对抗主义,不动产权属的变更一般要经过管理机关的登记来进行公示,以取得公信力,在这样一种情形下,一般很少存在对不动产的无权处分,所以各国立法中真正对此作出规定的情形并不普遍。

在《物权法》通过之前,我国法律关于不动产善意取得的规定仅限于民法通则第78条规定“共同共有人对共有财产享有权利,承担义务”,而最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述法律解释中的共同财产,既包括动产,也包括不动产。这可以认为是目前适用不动产善意取得制度的唯一法律依据,并且这种适用也仅限于共同共有范围。

新颁布的《物权法》之所以对不动产的善意取得作出系统的规定,主要是针对我国目前登记制度存在严重的问题而采取的“容忍”的对策。因为我国的市场经济正在逐步完善之中,不动产的登记制度还比较混乱,最严重的问题是登记机关的不统一,不同种类的不动产要分别去不同的机关登记,即使是同一机关,也往往分为很多部门,彼此缺乏联络,不动产的登记的公信力大打折扣。  

《物权法》顺应理论和实践界的要求,对不动产的登记做了统一的规定,要求由不动产所在地的统一的登记机关来办理这些登记,以改变目前“多头管理”的局面,但是仍然有一些问题短期内难以解决,比如具体由哪个机关来统一办理登记?这涉及到各行政机关的利益和权限的重新分配,改革的阻力自然很大。另外,《物权法》也没有解决登记机关的级别问题。所有这些问题都要逐步完善,而我国目前房地产市场是空前繁荣的,每天进行的大量交易是不能等到登记制度健全了才进行的,因此物权法充分考虑到了我国市场经济建设的实际状况,对不动产的善意取得制度给予了肯定。



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