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房产确权

建筑物区分所有权中专有所有权的限制

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:199次 [字体: ] 背景色:        

在区分所有建筑物上,各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一般,紧密地堆砌在同一栋建筑物上,彼此之间有紧密地联系。而这种专有部分相互毗连的特殊性质就产生了专有部分之间的相互制约关系,进一步表现为专有部分所有权的相对性。专有部分所有权之专有性是其灵魂所在,相对性是其作区分所有权之专有部分所不可或缺。这种专有部分所有权的相对性表现为区分所有人行使专有部分所有权的限制:

(1)不得违反全体区分所有权人之共同利益由于区分建筑物各专有部分相互毗连,在建筑上彼此紧密联系为一个整体,这就产生了各区分所有权人为维护建筑物物理存在和各区分所有权人相互生活和谐等共同价值而产生的共同利益。我国近些年来,实践中因房屋装修、封闭阳台、安装空调、安装防盗网等而引发的纠纷很多。这些纠纷中,多表现为上述行为以某种方式改变了房屋基本结构或者损害了建筑物外观形象等对共同利益侵犯的行为。对此实践问题的解决有待于立法中对“对共同利益侵犯”的明确化和详细规定。

(2)不得侵犯其他区分所有权人的合法利益

有关专有部分所有权相对性,或者说区分所有人行使专有部分所有权的限制的论述中,对“不得侵犯其他区分所有权人的合法利益”内容,要么是没有明确的表述,要么并入对共同利益侵犯中简单论述。但是,区分所有权人行使其专有部分所有权侵犯其他个别区分所有权人利益,毕竟不能定义为共同利益的侵犯。

(3)在必要范围内有容忍义务

区分所有权人有时为了维修、装修其专有部分不得不利用其他区分所有权人的专有部分,比如下层卫生间漏水,必须从上层加以维修。物业管理人员有时为了管理和维修的需要也必须使用特定专有部分,如物业管理人员对下水管道的维修也必须使用特定区分所有权人的专有部分。这种容忍义务在实践中似乎已成为习惯,但是基于区分建筑各专有部分的毗连性,它应当成为一种区分所有权人的法定义务。我国建筑区分所有权制度立法对此种情形也应该做出个更明确规定。



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