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房产确权

建筑物区分所有权中专有部分和共有部分范围界定

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:262次 [字体: ] 背景色:        

(1)专有部分范围界定

专有部分范围的界定与区分所有权人的权利义务密切相关,对此问题的探讨显得十分重要。从最大限度增加建筑的使用价值,方便管理的角度,设计一套具体规则。在确定共用墙壁的管理维护、维修等义务上,我国现行法规定为共有财产,以按份共有确定各自义务。这种按份共有确定共有墙壁等境界部分维护、维修义务的规则,既是现行法律的规定,又有利于后期管理。在使用、装修等情形下,共用墙壁应界定为共有财产,依据具体使用情况确定使用限度,原则上以虚拟中线为分界线。外部关系上,尤其是与第三人买卖、登记、保险或税金等的法律关系中,为了量化各区分所有人的面积分摊、价金分配等关系,可以采纳虚拟中心线分界的办法,但这种分界线仅仅具有技术处理的意义。此种情形下,相邻区分所有权人对境界部分面积分摊、价金分配等关系中的分界线应达到壁、柱、地板以及天花板等境界部分厚度的中心线。从观念上,共用墙壁等境界部分应界定为专有财产,专有部分范围达到墙壁、天花板、地板等境界部分对面表层所粉刷部分。这样界定的目的在于,确保在观念和认识上区分部分的完整性,否则以中线为界限的各区分部分根本就不能够成为房屋。

(2)共有部分范围界定

从共有部分是否有独立性,可将建筑物共用部分分为法定共有部分与约定共有部分。法定共有部分是指在结构上、利用上不具有独立性,于结构上、功能上与建筑整体有密不可分的关系。约定共有部分是指在结构上、利用上具有独立性,本可以成为专有部分而依规约成为共有的共用部分。这种区分有利于明确共有部分的范围。从共用部分的所有关系出发,可将建筑物共用部分分为全体共用部分与部分共用部分。这种区分有利于进一步明确区分所有人对共用部分所承担的维护、维修等义务。全体共用部分与部分共用部分的区分,以该共用部分实际上供全体区分所有权人使用,抑或供部分区分所有权人使用为标准。



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