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房产确权

小区车库车位争议及楼顶平台权属纠纷

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:242次 [字体: ] 背景色:        

1.小区车位争议问题

产生住宅小区车库权属争议问题的一种重要原因在于,住宅小区车库性质的特殊性,一方面,由于现代人对汽车依赖性,小区车库成为小区必要组成部分,是小区附属设施的一部分;另一面,相对于小区其它附属设施,小区车库的特殊性是其可以独立适用,具有自身独立的经济价值。小区车库特殊性的认识,有利于我们针对其特性寻求解决车库问题的途径。很显然,由于小区车库是小区必备的附属设施,以法律规定建筑物必须配备一定数目的车库成为必要。小区车库具有“作为小区附属设施的必备性”和“小区车库独立适用性”的双重属性。这种双重属性决定了小区车库既可以作为附属设施将成本计入房价,也可以将成本独立核算。

当然,这两种小区车库成本核算的方法本身并不会产生小区车库权属争议问题。“谁投资、谁受益”是市场经济基本的经济规则。这样,这两种小区车库成本核算方法的车库权属已十分显然了。解决小区车库问,小区车库的建设必须符合规划和相关法规;小区车库作为小区基本附属设施,必须保证有充足数量的车库建设,以满足人们生活基本需要;规避上述主要违法行为,以及其他违法行为,实现交易公平;将小区车库作为经营性产业,以市场决定需求、需求影响市场的供需关系,最终决定车库的建设。

2.区分建筑物之楼顶问题

(1)楼顶平台的相对独立性及其使用价值

楼顶平台,又称晒台、露台,是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。楼顶平台,是整幢建筑物的屋盖,与区分所有建筑物的外墙壁、基础结构性质相同,都是区分所有建筑物结构所必不可少的部分。其原本仅仅作为区分建筑物的屋盖,将特定空间与外界相隔离,为顶层住户遮风、避雨、隔热,是建筑物整体特定建筑风格、式样等建筑艺术的表达形式,有特定的外形美观作用。再则,就是屋顶平台的消防缓冲区作用。当然还可供住户登上平台散步、晾晒衣物等基本适用。在这种原始的基本的使用状态下,几乎不会有人关心它的占有、支配、使用、转让等问题,也不会有今天“房顶维权”的权属争议。当时,如果有什么法律纠纷的话,也仅仅是有关房顶的维护维修加固的争议。

(2)楼顶平台权属

目前,我国现行法律对房顶问题的规范也仅仅存在于房顶的维护维修等建设工程的规制。也就是说,我国法律还没有关注楼顶平台深层利用所产生利益关系。在我国现有法律中,楼顶平台,仍然不是独立物权客体,其仅作为区分建筑物的附属物而存在。事实上,楼顶平台有其相对独立性,有独立的经济价值,完全可以成为物权客体。但实践中状况却不尽人意。屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的,楼顶平台不能以公示形式进行权利登记。而根据我国《房地产管理法》的规定,《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。显然,我们可以得出这样的结论,楼顶平台独立权属在我国现行法律中并不存在。楼顶平台不能独立确权显然与楼顶平台日益凸显经济价值是相悖的。进一步讲,没有独立确权的楼顶平台在市场资源配置的条件下,.其将很难发挥最大效用,从而形成资源的浪费。这样,在法律上承认楼顶平台独立权属的地位,让楼顶平台以一种“合法身份”独立进入市场资源配置,是我国法律必须解决的问题。目前,关于楼顶平台的归属问题应归全体业主所有,楼顶平台就像墙壁一样不可能单独核算。其成本必然纳入房价,为全体业主所分摊。从市场经济“谁投资谁受益”的法则来看,楼顶平台所有权属于全体业主。开发商将楼顶平台之专有使用权转让属无权处分行为。



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