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房产抵押

房产律师解析房地产抵押权的实现方式

日期:2012-04-29 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:77次 [字体: ] 背景色:        

(一)实现方式的法定性

法律对抵押权实现方式进行了严格的限定,不允许抵押人自行将抵押物拿来抵债或者自行处置,而必须通过抵押人的协助或者求助于司法途径。

抵押权本质上只是在处置结果上的优先受偿权,而不是处置过程中的支配权。因为,其一,出于保护债务人的需要。就债务人而言,抵押物需要以公平的价值偿还债务,否则,如抵押物的处置低于其实际价值,受损害的是债务人。其次,保护其他债权人,无论普通债权人还是对同一抵押物享有担保物权的其他债权人,抵押物的处置价格是否公平直接涉及其利益,不能不通过规定法定的实现方式保护其他债权人的利益。

(二)实现方式的可选择性

担保法第53条规定,债务履行期间届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

当事人可以协议方式解决,也可以诉讼解决。

(三)实现方式的多样性

协议方式有折价、拍卖和变卖三种方式

其一,以抵押物折价方式,可以简称为折价方式。折价方式就是由抵押人和抵押权人协议确定一定的价格,将抵押物转让给抵押权人所有,从而实现以物抵债。

最高院第57条:债务履行期届满后抵押权人未受清偿时,抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的,人民法院可以适用《合同法》第74、75条规定。

合同法第74条规定:因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道这种情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人承担。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年行使。

其二、拍卖和变卖方式。

拍卖是通过公开竞争的方式将抵押物出售给出价最高者。

(四)抵押权实现中的顺位性

抵押物折价、拍卖、变卖后所得的价款按下列顺序清偿:实现抵押权的费用;主债权的利息,主债权。

(五)以拍卖方式实现房地产抵押权中的特殊问题

(1)抵押后新增房屋的拍卖

担保法第55条规定:城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

(2)拍卖划拨国有土地使用权问题

担保法第56条规定,拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。



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