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房产抵押

房产律师解析房地产抵押设定的客体

日期:2012-04-29 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:68次 [字体: ] 背景色:        

抵押物范围:不动产作为抵押物的问题。指房屋和其他地上定着物的抵押。

1、抵押人合法所有的房屋、林木与烟囱、水塔、花坛,围墙等地上定着物及其占有范围内的国有土地使用权。一般是指由集体、合伙组织、个人独资企业、农村承包经营户、外资企业和公民个人等各种独立民事主体依法拥有所有权的房地产,包括共同共有的抵押人已经征得其他共有人书面同意的共有房屋设定抵押、抵押人对已出租房屋设定的抵押、抵押人以房地产中未设定抵押的部分设定抵押诸情况。

2、抵押人有权处分的房屋与其他地上定着物以及国有土地的使用权。这通常是指国有企业依法对国家授予其经营管理的房地产设立抵押。

3、以集体所有的土地使用权设定抵押的,仅限于抵押人依法承包并经发包方同意抵押的四荒土地使用权和乡镇村企业的厂房等建筑物占有范围内的土地使用权。如果以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工大会通过,并报其上级主管部门备案。除此之外,乡镇村企业不得单独以土地使用权设定抵押。

4、依法获得的、尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权。抵押所担保债务履行期限不得超过土地使用年限。

5、用享受国家优惠政策购买的房产设押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

6、就抵押人合法所有的建筑物中的一部分或几部分设定抵押。一幢建筑物可以区分为数个部分,有专有部分,也有共有部分,在专有部分形成的所有权是建筑物区分所有权。所有人对其所有物可加以支配。在法律上具有独立经济价值,并能流通转让。故可以设定抵押。该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押。

7、同一房地产上两个以上抵押权的设定。已经设定抵押权的房地产再次设押时,抵押人应将已抵押的状况事先告知拟接受再抵押者;设定两个或两个以上抵押权的,后一个抵押权所担保的债务履行期限不得早于前一抵押权所担保的债务履行期限。

8、两宗以上房地产作为同一抵押权的设定。以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押权;在抵押权存续期间,其承担的共同担保义务不可分割,但抵押当事人另有约定的,从其约定。

9、出租房屋设定抵押的,抵押人应书面告知承租人。原租赁合同仍然有效。

10、抵押人对房屋拥有的预期权利。房屋期权抵押,其一指按揭,其二指在建工程抵押。

11、房地产抵押合同后新增的房屋。



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