六、房屋租金纠纷案件审判实务问答
28.房屋出租人拒绝收取租金,承租人是否有权起诉要求其收取租金?
诉的利益,反映当事人运用民事诉讼手段寻求救济的必要性,是当事人获得诉权的前提条件。当事人只有存在诉的利益的情况下,才有权提起诉讼。在租赁合同法律关系中,承租人应按照合同约定履行向出租人支付租金的义务,但收取租金是出租人所享有的权利而并非义务,出租人对于自己的权利可以进行处分,并且出租人放弃收取租金并未侵害承租人的权利,故承租人并没有诉的利益。因此,出租人拒绝收取租金,承租人无权起诉要求其收取租金。
【案例及索引】洪某英诉夏某东房屋租赁合同纠纷案
案号：浙江省宁波市北仑区人民法院(2011)甬仑港民初字第113号
裁判理由：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，对租赁物进行使用、收益是承租人的合同权利，支付租金是承租人的合同义务，收取租金是出租人的合同权利，交付符合约定用途的租赁物是出租人的合同义务。原告起诉称被告拒绝收取租金，故要求判令被告收取租金，本院认为被告放弃或延迟收取租金的行为是其对合同权利的处分，该处分行为并未侵犯原告的合同权利和其他民事权益，原告没有诉的利益，原告的起诉不符合受理条件。
29.未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商,应否对业主租金损失承担补充责任?
产权式商铺经营模式存在两种基本的法律关系：
第一为开发商与投资者之间的买卖合同关系；
第二为投资者与经营管理公司之间的租赁合同关系。
投资者与经营管理公司之间形成租赁合同关系,投资者与开发商之间系买卖合同关系。通常情况下,根据合同相对性的原理,投资者在经营管理公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营,构成根本违约的情况下,只能追究经营管理公司的违约责任,而开发商并非合同的相对方,在租赁合同纠纷中难以追究其责任。但在产权式商铺这一特殊经营模式中,开发商在销售商铺时即对投资者购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍,使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。该种方式促进了商铺的销售,使开发商从中获得巨大收益,故开发商应该在后期引进经营管理公司时对该公司的资金情况、履约能力、承担房屋空置风险等状况进行审慎审查,并在经营管理公司的经营过程中进行适度的管理,从而保证销售商铺时关于投资收益的宣传得以实现。
在开发商未尽到上述义务的情况下其应对投资者因经营管理公司违约造成的损失承担相应的责任。考虑到投资者之损失系经营管理公司直接造成的,开发商未尽审查和管理义务系损失发生的间接原因,开发商所承担的责任以补充责任为宜。此外,投资者在购买商铺并向经营管理公司出租的过程中,自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵、过错,故开发商所承担之补充责任应限定在投资者所应获得的租金收益范围内。
【案例及索引】李某玲诉北京中卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
一审:北京市朝阳区人民法院(2011)朝民初字第18104号
二审:北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第6554号
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