《民法典》视角下借名买房行为的法律效果研究
原创 秦学佳
一、问题的提出
借名买房是指双方当事人达成合意，一方实际出资购买房屋并将房屋登记于另一方名下的行为。通过对案例的梳理发现，借名买房纠纷的数量日益增多，但《民法典》及其相配套的最新司法解释均未对借名买房行为的效力及物权归属问题作出明确规定，司法实践中亦无统一的裁判思路与规则，导致“同案不同判”现象长期存在。本文将对借名买房行为的效力认定与物权归属问题作出分析，探讨解决借名买房纠纷的最佳途径。
二、借名买房行为的效力认定
（一）借名行为的效力认定
“借名登记契约虽有目的不法之可能性，然基于尊重私法自治之精神，似难一概以借名登记契约得成为当事人达成目的不法之工具即论以无效。”借名合同是借名人与出名人之间的内部合同，其效力判断应当遵循一般合同的效力判断规则，在借名合同并无效力瑕疵的基础上，应认可其效力。
在借名合同是否违背公序良俗这一问题上，尚存争议，应当区分案涉房屋的不同类型加以分析。借名购买普通商品房的，借名人虽有目的不正当之可能，但并未违背公序良俗；借名购买限购房的，该行为违反限购政策，司法对于这种行为如不加以限制，相当于变相纵容此种行为的发生，这使得地方出台的限购政策形同虚设，扰乱经济秩序，损害公共利益，因此，应当认定该行为因违反公序良俗而无效；借名购买保障性住房的，该行为挤占了其他具有购房资质群体的购房机会，侵害了低收入住房困难人群的利益，因此，应当认定该行为因违反公序良俗而无效。
（二）房屋买卖行为的效力认定
房屋买卖合同是出名人或者借名人与第三人为了购买房屋而订立的合同，在合同满足生效要件，并且无效力瑕疵的基础上，为尊重当事人之间的意思自治，应当认可其效力。
三、物权归属认定
（一）借名合同有效时的物权归属
1.不涉及第三人的情形。房屋产权登记仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在不涉及外部第三人时，借名人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实，此时借名人原则上可以取得房屋所有权，这是公平原则与诚实信用原则的体现。
2.涉及第三人的情形。在对借名人与第三人的利益衡量对比后，本文认为将出名人对房屋的处分行为认定为无权处分更为适宜。当第三人为善意时，第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权，此时借名人可以依《民法典》第九百八十七条向出名人主张不当得利返还请求权以为救济。当第三人为恶意时，第三人不能取得房屋所有权，借名人仍可以要求出名人为其办理房屋变更登记。
（二）借名合同无效时的物权归属
1.案涉房屋为普通商品房等。在借名合同无效且不涉及第三人时，出名人自始无权利保有借名人给付的房屋所有权，借名人可请求出名人以为其办理房屋移转登记的方式返还不当得利。
2.案涉房屋为限购房、保障性住房。借名购买此类房屋的合同因违背公序良俗而应认定为无效合同，出名人作为房产登记人最终取得房屋所有权，借名人可向出名人主张不当得利返还请求权，例如请求出名人返还购房款等方式以为救济。
四、结论
在我国现行法律规范尚未对借名买房行为作出明确规定的情形下，法院不宜笼统地认定该借名行为有效或者无效，应当结合当事人合意、案件事实、当事人之间的法律关系等认定借名合同与房屋买卖合同的效力。在认定房屋的物权归属时，应当在房屋买卖合同有效的前提下，分情况讨论借名合同的效力以及是否涉及第三人的情形，同时，还需明确出名人对房屋的处分宜认定为无权处分，从而更好地协调当事人之间的利益，解决借名合同中房屋的物权纠纷问题。（原文载于2022第7期）
（作者单位：青岛大学）
