来源：《人民司法·案例》 文：李国军 梁明山
裁判要旨：无论是法定解除，还是约定解除，在解除条件成就时，都不会当然导致合同自动解除的法律后果，而是需要有解除权的一方当事人行使该解除权，合同才能产生解除的法律后果。享有法定或约定解除权的当事人可以以通知方式解除合同。法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，那么当事人应当在解除期限内行使解除权，该期限不适用中止、中断情形。相对人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。
【案情】
原告：王桂华。
被告：吕雪。
2019年10月29日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定王桂华将坐落在黑龙江省讷河市讷河镇卫东街长青村的面积为136.5平方米、登记在崔月山（与王桂华为夫妻关系，已去世）名下的房屋以28万元的价格卖给吕雪。吕雪先给付王桂华买房定金5万元，双方约定在2019年11月30日前，交清剩余23万；如王桂华在2019年11月30日前以任何理由不卖给吕雪136.5面积的房屋和所占地面积，需赔偿违约金10万元。合同签订后该房屋所产生的相关费用由吕雪承担。吕雪于2019年10月29日向王桂华交付5万元定金，王桂华出具收条。
2019年12月10日，原告与其子崔宏伟、崔洪波办理了遗产继承公证书，王桂华继承崔月山的遗产，崔宏伟、崔洪波放弃继承。2019年12月13日，案涉房屋产权变更登记所有权人为王桂华。2019年12月14日，王桂华之子崔洪波通过微信告知吕雪，案涉房屋不再出售，双方发生争执。2020年5月19日，吕雪与长青村村民康国有登记结婚，次日将其户口迁入讷河市长青村三屯。
王桂华请求法院确认双方买卖合同无效并解除合同。
吕雪提出反诉，请求继续履行双方买卖合同，吕雪交付剩余购房款，并由王桂华协助办理房屋过户登记手续。
【审判】
讷河市人民法院经审理认为，房屋买卖协议系双方真实意思表示，签约时吕雪确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，村集体利益未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。而且民法总则第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果认定无效或解除合同，那么鉴于恢复原状的法律后果，失信者反将获益，故对王桂华的诉讼请求不予支持。
被告吕雪已为讷河市讷河镇长青村8组村民，已具备集体成员资格，亦具备购买所在村宅基地的主体资格，故对其要求原告王桂华继续履行买卖协议的反讼请求予以支持，王桂华应协助吕雪办理房屋产权变更登记手续。虽吕雪未在协议中约定的期限即2019年11月30日前交付剩余房款，但经双方协商，于同年12月10日办理房屋继承事宜，于12月13日办理房屋产权变更登记手续，应视为双方对履行期限进行了变更，且12月14日王桂华之子明确表示不再将房屋卖予吕雪，故应认定吕雪未在原约定期限内交付剩余房款的行为不构成违约，原告王桂华主张吕雪的行为已构成违约的诉讼主张不能成立。
法院判决：一、驳回原告（反诉被告）王桂华的诉讼请求；二、被告（反诉原告）吕雪于本判决生效后15日内一次性交付王桂华购房款23万元；三、吕雪按期交付上述购房款后，王桂华5日内协助吕雪办理案涉房屋不动产产权变更登记手续。
一审判决后，双方于上诉期内均未提起上诉，该判决已生效。
【评析】
本案争议的焦点在于，王桂华主张双方合同存在效力瑕疵，但在合同履行过程中该效力瑕疵是否已经消除？王桂华是否享有法定或者约定的合同解除权？
合同解除权的一般规则
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。合同是当事人之间的“法律”，在合同未终止的情况下，当事人应当始终遵守。如在履行该合同中陷入僵局或者继续履行有违公平公正，通过合适的方式解除，使当事人在合同目的不能实现时，解除现有权利义务关系的束缚，也属于民事合同救济的方式。坚持诚实信用及维护市场秩序，是法律法规判定合同效力及合同解除问题遵守的基本原则。
根据合同解除的条件和原因，合同解除有三种情形：法定解除、约定解除和协议解除。法定解除，是指当事人按法律规定行使合同解除权致使合同发生解除效果；约定解除，是指当事人在订立合同中约定合同解除的条件，当该条件成就时，享有解除权的一方或双方行使解除权，使合同解除；协议解除，是指合同既不基于法定事由，也不是基于约定事由，而是由单方行使解除权而解除。
无论是法定解除，还是约定解除，在解除条件成就时，都不会当然导致合同自动解除的法律后果，而是需要有解除权的一方当事人行使该解除权，合同才能产生解除的法律后果。享有法定或约定解除权的当事人可以以通知方式解除合同。法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，那么当事人应当在解除期限内行使解除权，该期限不适用中止、中断情形。相对人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。
