最高院裁判观点：购房人因政策限购而以他人之名购买未依法登记领取权属证书的房产不符合“查封前须签订合法有效书面买卖合同”的规定
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【裁判要旨】1.《城市房地产管理法》第三十八条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，尽管该规定作为管理性强制性法律规定，违反了并不当然导致合同无效，但违反该规定买卖房地产的行为显然不具有合法性。2.当事人明知购买未依法登记领取权属证书的房地产违反法律规定，依然与房屋出售方签订《房屋买卖协议》，明知自己不符合购房资格而与他人签订《借名合同》，意图规避房地产调控监管，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的规定，据此应认定购房人对该房屋享有的民事权益不足以排除执行。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申4757号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨连飞。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨益新。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：海门市钢正金属制品有限公司。住所地：江苏省海门市人民西路1308号。
一审第三人：秦家桢。
再审申请人杨连飞、杨益新因与被申请人海门市钢正金属制品有限公司（以下简称钢正公司）及一审第三人秦家桢案外人执行异议之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2019）苏民终780号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
杨连飞、杨益新申请再审称：（一）一、二审判决均认定2017年3月20日杨连飞与秦家桢签订的《房屋买卖协议》，实为借款、担保合同，但2017年10月1日《房屋买卖补充协议》的签订，将之前的借款合同转变为买卖合同是质的变化，也是双方真实意思表示。二审判决认为落款时间为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》实为2017年11月7日签订，显然认定事实不清。鉴于时间的错误认定，以此作出的“涉案房屋查封之前双方并未订立合法有效的房屋买卖合同”的陈述也就没有事实支撑。（二）2017年3月20日签订的《房屋买卖协议》约定房价为400万元，2017年10月1日签订的《房屋买卖补充协议》重新约定房价为450万元，该价款虽低于秦家桢的原始购置价5235394元，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款中关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，案涉情形显然不属于明显低价。同时，由于案涉房屋地处偏僻、周边配套设施尚未完全开发、装修品质一般，秦家桢当时外债较多，急需资金周转，且因其暂未领取权属证书无法立即办理产权过户手续的角度考虑，双方经充分协商后确定此价，不存在不合法之处。（三）二审判决根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，认为因秦家桢未依法领取权属证书，所以房屋不得转让，适用法律错误。综上，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。杨连飞、杨益新依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。
钢正公司提交意见称：（一）2017年3月20日杨连飞与秦家桢签订的《房屋买卖协议》名为买卖、实为借贷担保协议。在秦家桢无力还款时，杨连飞逼迫秦家桢将原始购买价5235394元的房屋作价450万元抵给杨连飞偿还债务。双方2017年11月7日办理过户时，得知房屋被查封，故倒签了落款时间为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》。（二）秦家桢仅是将房屋钥匙、门禁卡等抵押在杨连飞处，实际由杨连飞办理了收房手续且预交了一年物业费，案涉房屋至今无人居住，杨连飞从未实际占有使用。（三）目前案涉房屋经江苏省南京市中级人民法院两次网上拍卖流拍，已经抵给了钢正公司的债权受让人郝志林，郝志林在支付了剩余银行按揭贷款100多万元后，南京市中级人民法院已经裁定过户至郝志林名下。
本院经审查认为，判断买受人享有的民事权益是否足以排除强制执行，可参照适用《执行异议与复议规定》的审查判断标准。在金钱债权执行中，若买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的四项条件，则可排除执行。其中该条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，是审查判断买受人是否享有足以排除执行民事权益的基础和前提。本案中，杨连飞、杨益新针对案涉房产在人民法院查封前没有和秦家桢签订合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）根据本案已经查明的事实，买受人杨连飞与秦家桢签订两份买卖协议，其中2017年3月20日签订《房屋买卖协议》的真实意思并非为了买卖房屋，而是为借贷提供担保，系名为买卖、实为担保的合同，杨连飞、杨益新对此亦无异议；第二份协议系落款时间为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》，该补充协议具有明确的买卖案涉房屋的意思表示，并将原约定的房屋价款由400万元调整为450万元，但落款时间系倒签，实际签订时间为2017年11月7日。而在此前的2017年10月24日，江苏省南通市中级人民法院已经作出（2017）苏06财保30号民事裁定，向南京市不动产登记中心送达协助执行通知，预查封了秦家桢名下的案涉房屋。虽然《房屋买卖补充协议》具有买卖房屋的意思表示，但是因其签订时间在法院查封之后，规避执行的意图明显，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定的情形。杨连飞、杨益新申请再审中并无新的证据足以推翻二审判决关于《房屋买卖补充协议》系倒签的事实认定，二审判决结合案涉房屋约定售价与原购买房价之间的较大差距，未支持杨连飞、杨益新的执行异议请求，并无不当。
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，尽管该规定作为管理性强制性法律规定，违反了并不当然导致合同无效，但违反前述规定买卖房地产的行为显然不具有合法性。同时，基于南京市房地产限购等政策，杨连飞并不具有在南京市购房的资格，其借用杨益新之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。杨连飞明知案涉房屋买卖违反前述法律规定，依然与秦家桢签订《房屋买卖补充协议》，明知自己不符合购房资格而与杨益新签订《借名合同》，意图规避房地产调控监管，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的规定。二审判决据此认定杨连飞对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行，有相应的理据，杨连飞、杨益新的再审申请事由不能成立。
综上，杨连飞、杨益新的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回杨连飞、杨益新的再审申请。
审 判 长 贾清林
审 判 员 尹颖舜
审 判 员 张 颖
二〇一九年十月二十四日
书 记 员 郏海虹
