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房产分割

房屋共有人未经其他共有人同意出卖拆迁房的房屋买卖合同无效

日期:2012-04-09 来源:北京房产律师网 作者:北京房地产律师网 阅读:516次 [字体: ] 背景色:        

2006年,丁某(被拆迁人,乙方)与X镇人民政府(拆迁人,甲方)签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议书》(以下简称《货币补偿协议》),该合同页封面盖有“房屋产权调换”字样,并在合同第一页上记载有“已办理免契税6000元”;《货币补偿协议》第一条约定,甲方因经济适用房项目建设,需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋;《货币补偿协议》第二条第二款约定,乙方现有在册人口3人,实际居住人口3人,分别是丁某夫妻二人及儿子;06年7月,丁某作为被拆迁人与黄某签订了协议书,该协议书约定,根据经济适用房拆迁安置实施方案,丁某按规定已拆迁,丁某自愿将拆迁后所选楼房1套产权给黄某。协议签订后,黄某实际支付了房款。在开发商交房后,黄某于7年实际入住,但双方至今未取得上述房屋的产权证书。

丁某向原审法院起诉称,其未经妻子同意私自与黄某签订协议,将夫妻享有的回迁房卖与黄某。其认为回迁房具有福利性,根据回迁房的政策,该房屋是不得转让或者出售的;况且其将上述回迁房屋私自出售给被告未经其他共有人的同意,其与被告签订的协议应属于无效协议;故起诉要求:1.请求法院依法确认原告与被告签订的回迁房买卖协议无效;2.诉讼费用由被告承担。

黄某辩称,该协议书已即时生效履行;在买房前,自己曾咨询过镇政府和拆迁办有关工作人员,他们说我们所买的楼房属于大产权,允许自由买卖,不违反国家相关规定,与农村宅基地无关;我们签订的协议系双方真实的意思表示,不存在原告所说的恶意串通的行为;我们买卖的房屋并非是宅基地上的房屋,其性质已经变了;丁某是完全民事行为能力人,当初签订合同时,我们系基于拆迁协议书,认定该楼房财产为其所有,其并未提出其家人有不同意见,假如真如其所说,那也是其造成的,后果应由其自己负责;现丁某起诉要求毁约,其原因是因为近几年来房产的巨大差价,其目的是为了追求获利而毁约,这是违背正常的社会经济秩序的;从我们签订合同至今已经两年多时间了,丁某起诉已经超过法定撤销合同的期限;因此,不同意丁某的诉讼请求。

裁判结果
法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)、第(六)项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定判决:丁某与黄某签订的回迁房买卖协议无效。

法官说法

本案诉争的房屋系丁某及其他共有人因拆迁房屋回迁安置所得,享受国家免契税优惠,该房屋具有产权调换性质;现黄某虽已实际人住该房屋,但至今未取得该套房屋的产权证,因丁某在未经其他共有人书面同意及在未取得房屋所有权证书的情况下,擅自将诉争房屋出售给被告,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,即共有房地产,未经其他共有人书面同意的或未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,故丁某与黄某签订的房屋买卖协议书应属无效;而黄某辩称的理由没有法律依据,法院不予支持。

法官提醒

在房屋买卖过程中,一方面,要注意房屋的性质,有些房屋是属于国家限制交易的房屋,如农民回迁房、经济适用房、现价商品房,其不能够在市场上自由交易;另一方面,也要注意房屋共有权人的情况,若房屋存在共有权人,其交易必须得到其他共有人的书面同意才可。

相关法规 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。



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