交“定金"，是买卖交易中的经常发生的行规。“定金"无论多少，都是买卖双方的“心头肉"。伴随着我国住房全面市场化的推进，房屋交易市场的持续活跃，特别是在现实生活中大量的期房预售交易过程中，围绕购房定金法律性质的争议时有发生。动辄上万，甚至几十万元的购房定金纠纷，着实让人直呼“肉很痛"。究其原因，主要是许多消费者在购房过程中更多关注房子的位置、价格，很少关注《购房合同》中的细节，特别是对定金、订金的概念模糊，一旦出现纠纷，不好解决。购房者交钱易，退钱难，成为房产交易纠纷中普遍存在的现象。
典型案例
案例1：定金收了却违约，双倍返还获支持
商女士一直想购买一套二手房。2009年8月，经过多方踏查，看中了陈先生位于某市文化广场附近的一套100多平方米的房子，谈好交易价格40万元，与陈先生签订了《购房合同》，并当场交了2万元购房定金。
谁知，第二天陈先生的朋友看中了这套房子，想买给父母，因为房子临近文化广场，父母休闲方便，又与某重点中学近，将来孩子上学也很方便，于是愿意出43 万元的价格购买这套房，并答应一次性付款。于是陈先生随即将房屋卖给了朋友，并办理了过户登记手续。
商女士十分气愤，要求陈某退还双倍定金，但陈某不肯，只想还回商女士的2 万元。于是商某将陈某诉至法院。
法院经审理认为，陈某收受了商女士的定金，但却违约，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，收受定金的一方不履行合同约定的，应当双倍返还定金。因此，法院判决陈某双倍返还商女士4万元。
案例2：交了“订金”房东却违约，要求双倍返还被驳回
2008年10月，卢某看中了李某的一套二手房，于是在中介处当场交了5000元作为定金，但李某写给卢某的收条上却写的是“订金"。卢某以为“定金"和“订金" 都差不多，也就没在意。
可过了几天，当卢某要去和李某签订买卖合同的时候，李某却反悔了，说不卖了。卢某于是要求李某双倍返还10000元。但李某不肯，只愿返还5000元。卢某于是将李某诉至法院。
法院审理认为，“定金"和“订金"在法律上是两个不同的概念。“定金"具有担保性质，法律规定有“定金罚则"，即收定金一方违约需要双倍返还；交定金一方违约将损失定金。李某收了卢某的5000元，但收条上明确写着这5000元是属于“订金"，并没有约定属于“定金"性质，卢某要求李某双倍返还没有法律依据。因此，法院判决李某返还卢某5000元。
律师评点
“订金"还是“定金"，虽然只是一字之别，却在法律上相差甚远。“订金"在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定： “当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。"因此，出现在房屋认购书中的“订金"，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只需原数退还“订金"就可
而“定金"在法律上有比较严格的界定。定金既是债的一种担保方式，也是承担违约责任的形式之一。“定金”的作用有两种情形：一是合同正常履行时，定金一般充作价款的一部分。二是如果合同不履行时，则适用“定金罚则"，即付定金方违约的，无权收回定金；收定金方违约的，应双倍返还定金。
案例1中写的是“定金"，法院支持了双倍返还；而案例2中写的是“订金”，法院就只能按原数返还。因此，在买房过程中，购房者一定要谨慎，千万要分清“订金"与“定金"的差别，以维护好自身的权益。
法条链接《担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的钽保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行亻责务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
