成都市保障性住房使用管理办法（试行）
【发布日期】2012-11-12
成都市城乡房产管理局关于印发《保障性住房使用管理办法（试行）》的通知
各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局，各相关单位：
为进一步规范和加强保障性住房的使用管理，我局制定了《保障性住房使用管理办法（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
成都市城乡房产管理局
2012年11月12日
保障性住房使用管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为加强保障性住房的使用管理，根据《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等相关规定，结合实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的保障性住房使用管理适用本办法。
第三条 本规定所称保障性住房是指廉租住房、公共租赁住房、租赁型经济适用住房、经济适用住房和限价商品房。
第四条 成都市公共住房管理中心（以下简称市公管中心）负责全市保障性住房使用管理的指导、监督和检查工作。
锦江、青羊、金牛、成华、武侯区（含高新区，以下统称中心城区）范围内的保障性住房使用管理由区房管部门具体负责。其他区（市）县的保障性住房使用管理由所在地房管部门具体负责。
市公管中心或各区（市）县保障性住房所有权人（以下统称委托单位）结合工作实际，将管辖范围内的保障性住房入住登记、使用巡查、日常维修等具体工作委托给保障性住房小区的物业服务企业（以下简称物业服务企业）。
第二章 入住管理
第五条 物业服务企业负责保障性住房入住登记的具体工作。住房保障对象应当在通知时限内办理入住登记手续，并提交以下材料：
（一）租赁或购买保障性住房的证明，其中承租人提交廉租住房、公共租赁住房或租赁型经济适用住房租赁合同，购房人提交经济适用住房或限价商品房买卖合同；
（二）缴纳租金或房款的票据；
（三）承租人或购房人身份证；
（四）承租人或购房人有共同申请人的，提交共同申请人身份证及户口薄。
第六条 物业服务企业办理入住登记手续，应当按照以下程序进行：
（一） 查验承租人或购房人提交的有关证件材料；
（二） 现场采集承租人或购房人及其共同申请人的影像资料等，并录入信息系统；
（三）发放入住手册、房屋使用说明等资料；
（四）承租人或购房人签订《入住承诺书》、《消防安全承诺书》等；
（五）发放房屋钥匙等，协同承租人或购房人验收房屋设施设备，核实水、电、气读数。
第七条 物业服务企业应当及时将保障性住房入住登记信息报送委托单位，并抄送区（市）县房管部门。
第三章 巡查管理
第八条 住房保障对象居住使用保障性住房期间，应当按照住房保障政策规定及合同约定使用房屋，积极配合物业服务企业的巡查工作。
第九条 物业服务企业应当制定日、月、季的梯度巡查制度，并做好巡查记录。
物业服务企业应当安排熟悉保障性住房相关政策的工作人员开展巡查管理工作，巡查人员应当按照规定佩带工作证件。
第十条 日巡查应当包括以下主要事项：
（一）是否存在出租、转租、转借、出售、擅自调换保障性住房的；
（二）是否存在违规闲置保障性住房的；
（三）是否存在违规装修保障性住房的；
（四）是否存在改装、损坏室内设施设备、固定装置的；
（五）是否存在违章搭建、改变房屋用途或改变房屋结构的；
（六）是否存在拥有超标车辆的；
（七）是否存在因设施设备自然损耗、老化而危及安全的问题；
（八）是否堆放易燃、易爆、有毒等危险物品；
（九）是否存在利用房屋进行违法活动；
（十）受理各种投诉举报；
（十一）催收房屋租金；
（十二）其他必要的日巡查内容。
第十一条 日巡查中发现违规行为的，巡查人员应当填写《调查询问笔录》，告知当事人违规行为事实及享有的陈述和申辩权利，双方签字确认。巡查完毕后，巡查人员应当及时整理填写《日巡查记录表》，做到有据可查。物业服务企业应当汇总日巡查记录情况并及时将巡查情况录入系统。
第十二条 日巡查中发现以下情况的，应当按照相应方式处理：
（一）发现出租、转租、转借、出售、擅自调换保障性住房情况的，应当核查在房屋内居住人员的身份证明、户口簿，核实居住人员是否系住房保障对象。如居住人员不是住房保障对象，巡查人员应当立即制止并联系住房保障对象告知其行为违反的相关规定，送达《整改通知书》，指导其填写《整改承诺书》并督促其按要求整改。
（二）发现保障房闲置的，可以通过核查房屋的水电气读数变化情况等方式进行核实。若住房保障对象确实超过规定时限未居住的，巡查人员应当立即告知其违规行为和政策规定，送达《整改通知书》、指导其填写《整改承诺书》并督促其按要求整改。
（三）发现违规装修、违章搭建、改变房屋用途、改变房屋结构、拥有车辆超标、堆放危险物品等情况的，应当立即照相取证，并告知住房保障对象其违规行为和政策规定，送达《整改通知书》，指导其填写《整改承诺书》并督促其按要求整改。
（四）发现存在因设施设备自然损耗、老化而危及安全的问题，应当及时通知维修单位进行维修并做好记录；
（五）接到投诉举报后应当立即对投诉举报的情况予以核实，协助有关部门进行处理并做好回访记录；
（六） 发现利用房屋进行违法活动的，应当及时报告公安机关；
（七）租金的催收按规定执行。
第十三条 对违规使用行为拒不整改的承租人，物业服务企业应及时报送委托单位。委托单位应当按照规定解除租赁合同，收回房屋。拒不退回的，依法向人民法院提起诉讼。
对违规使用行为拒不整改的购房人，物业服务企业应及时报送委托单位。委托单位应当告知房屋的出卖人进行处理。
第十四条 物业服务企业应当根据日巡查、重点抽查、回访记录等对房屋违规使用、投诉举报、违法违规情况进行汇总整理，将《月度巡查情况汇总报告》报送委托单位和区（市）县房管部门。
第十五条 物业服务企业应当每月开展安全检查，对室内设施设备进行一次全面检查，将《月度房屋安全检查情况报告》报送委托单位和区（市）县房管部门。
第十六条 物业服务企业应当每季度进行一次入户调查，及时掌握住房保障对象房屋使用、共同申请人、收入变化等情况，分类整理失业、孤寡、残疾、低保等特殊人员基本情况，报送委托单位和区（市）县房管部门。
第十七条 发生自然灾害、火灾等安全事故或重大治安事件的，物业服务企业应当立即报告社区、街道办事处、消防、委托单位、区（市）县房管部门等相关单位，及时巡查、处理损坏的房屋及其设施设备。
发现保障性住房小区周边的房屋经纪机构提供保障性住房出售、出租、转租等经纪业务，物业服务企业应及时报送委托单位和区（市）县房管部门。
第十八条 物业服务企业发现住房保障对象有下列情形之一的，应当在24小时内报告委托单位和区（市）县房管部门：
（一）将保障性住房出租、转租、转借、转让、擅自调换的；
（二）超过规定时限未居住保障性住房的；
（三）承租人及共同申请人死亡或收入、资产等情况发生变化的；
（四）拥有车辆超标的；
（五）利用保障性房屋进行违法活动的；
（六）对违规使用行为整改不及时、不到位或拒绝整改的；
（七）发生自然灾害、重大责任事故或重大群体性事件的；
（八）其它需要在24小时内报告的情形。
存在（三）、（四）、（五）、（七）情形的，物业服务企业应当在24小时内同时报告社区、街道办事处、公安、消防等相关部门。
第十九条 委托单位应当采取定期检查、不定期抽查、排查、走访等方式，对物业服务企业的受委托管理事项完成情况进行监督考核。对发现的问题和住房保障对象的合理投诉举报，委托单位应当及时反馈给物业服务企业并督促其按规定整改。
第四章 维修管理
第二十条 保障性住房建设项目的保修范围和保修期限按照承包单位向建设单位出具的质量保修书规定进行划分。
第二十一条 保障性住房建设项目在保修范围和保修期限内出现质量缺陷的，按照《成都市保障性住房保修期间内房屋质量缺陷的维修管理细则》规定的程序组织维修。
在保修范围和保修期限外的经济适用住房、限价商品房专有部分的维修由购房人自行负责；廉租住房、公共租赁住房、租赁型经济适用住房专有部分的维修（以下简称租赁型住房的专有部分维修）由委托单位负责。
在保修范围和保修期限外的物业共用部位、共用设施设备的维修，按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（成都市政府令103号）相关规定使用专项维修资金。
第二十二条 租赁型住房的专有部分维修，应当按照本办法规定的程序组织实施。
租赁型住房的专有部分维修费用应当采用实报实销。
第二十三条 按照损坏程度、维修工作量、维修内容等标准，租赁型住房的专有部分维修分为日常维修和大、中维修。
日常维修应当由物业服务企业具体负责，按照规定确定维修单位。大、中维修应当由委托单位具体负责，在政府采购服务中心定点供应商库中随机抽选确定维修单位。
第二十四条 日常维修和大、中维修的工程量核定、工程质量监督应当由受委托的监理单位负责。日常维修和大、中维修费用核定应当由受委托的造价审核单位负责。
监理单位和造价审核单位应当由委托单位在政府投资项目承包商名录库中随机抽取5家进行比选确定。
第二十五条 日常维修是指为使房屋保持原有的使用功能，对房屋及其附属设施进行的单项单次维修费用3000元(含3000元）以下的修复和日常维护、保养。维修范围主要包括：
（一）屋面防水层的小面积补漏、部分雨水口、雨水管的修补更换；
（二）少量木、钢、铝合金、塑料门窗的整修，拆换五金配件，更换玻璃、窗纱，钢木门窗、楼梯扶手、栏杆油漆修补；
（三）内外墙面的小面积修补，墙面小范围渗水处理；
（四）楼地面面层的局部修补，吊顶局部破损的修复、卫生间、厨房、阳台等地面渗漏的处理；
（五）水龙头、开关、插座、部分老化电线的更换；
（六）厨房、卫生间下水管道的疏掏清理；
（七）室内给排水管道、阀门渗漏处理等；
（八）因混凝土碳化而导致少量钢筋混凝土板、梁、柱构件局部露筋的修补。
第二十六条 中修是指房屋及其附属设施较大部分已损坏，需进行较大范围修复，单项单次维修费用3000元以上，20000元（含20000元）以下，维修范围主要包括：
（一）室内墙面的大面积修补，重新粉刷；
（二）室内所有门窗的更换；
（三）室内给、排水管大部分更换，房屋的开关、插座、电线大部分更换等；
（四）卫生间、厨房漏水严重，需重做防水层。
第二十七条 大修是指房屋及其附属设施损坏严重，需要大面积修复，单项单次维修费用20000元以上的维修，维修范围主要包括：
（一）整幢房屋门窗油漆、门窗更换；
（二）整幢房屋给、排水管道更换；
（三）整幢房屋的开关、插座、电线更换等；
（四）楼面、顶棚、内墙面等年久失修，严重损坏的房屋维修。
第二十八条 日常维修的，物业服务企业应当按照以下程序组织实施：
（一）住户报修，填制《房屋报修记录单》；
（二）通知维修单位进行维修，并通知监理单位核定工程量，监督维修质量和进度；
（三）维修完毕后，维修单位填制《房屋日常维修施工单》并经住户签字确认；监理单位根据维修工程量填制《日常维修工程量核定单》；
（四）对维修情况进行回访，填制《房屋日常维修回访记录单》。
第二十九条 物业服务企业应当每月5日前将上月的《日常维修工程量核定单》、《房屋日常维修回访记录单》报委托单位。
物业服务企业应当每季度按照《保障性住房日常维修考评标准》相关规定对维修单位进行监督考评，并将考评结果报送委托单位。
第三十条 委托单位应当每季度将物业服务企业报送的《日常维修工程量核定单》进行汇总并报送造价审核单位。造价审核单位对维修费用审核后，应当出具《工程造价审核报告》。
委托单位应当按照考评结果和《工程造价审核报告》，确定上季度应拨付的日常维修费用并拨付给物业服务企业。物业服务企业应当及时支付给维修单位。
第三十一条 大、中维修的，委托单位应当按照以下程序组织实施：
（一）委托具有资质的工程造价机构编制工程维修预算，送所有权人审核确认。
（二）与维修单位签定房屋维修施工合同；
（三）委托监理单位对维修质量、进度进行监督；
（四）维修完毕后，维修单位编制并报送工程竣工资料；
（五）组织监理单位、所有权人、维修单位进行竣工验收，验收资料及费用清单送所有权人，并及时建档保存；
（六）委托工程造价审核单位进行工程造价审核，出具《工程造价审核报告》；
（七）将《工程造价审核报告》送所有权人，所有权人据实向维修单位支付维修费用。
第五章 退出管理
第三十二条 有下列情形之一的，住房保障对象应当及时退回房屋：
（一）不符合保障性住房资格的；
（二）违反住房保障政策规定或合同约定的；
（三）自愿退出保障性住房的。
第三十三条 住房保障对象办理退房手续时，应当提交身份证件。
物业服务企业应当配合委托单位做好住房保障对象退房时的移交、验收、接管、结算等工作，具体负责查验住房保障对象身份、房屋设施设备、租金缴交等情况，填制《退房交接验收单》，收回房屋钥匙。
住房保障对象退房后，物业服务企业应当及时将退房信息报送委托单位和区（市）县房管部门。
第六章 附则
第三十四条 本办法有效期限2年。
第三十五条 本办法公布之日起施行。
