【基本案情】
2006年5月8日，买卖双方签订《二手房买卖合同》，约定卖方将其位于某市恒福路一处房产出售给买方，面积86平方米，总房价59万元，各税各付，买方应在签订合同之日向卖方支付定金2万元，首期款20万元须于合同签订后15日内支付，余款应于交易过户后2日内付清；而卖方应于收到定金当日将房屋产权证交由中介保管用于办理交易过户手续，并于买方支付首期款5日内将房屋交付买方使用，双方均委托中介公司办理交易过户手续。双方还在合同中约定“在签订合同后，如买方擅自终止合同，则其交付的定金由卖方没收，不予退回；如果卖方单方面终止合同，卖方应当双倍返还定金给买方”。合同签订后买方向卖方交付了定金2万元，卖方也将房地产权证交由中介保管。此后双方着手办理关于过户手续的委托公证，但由于周围房价持续上涨，卖方认为合同房价低了，对办理委托公证一拖再拖。至2006年7月3日，委托公证手续仍未办妥，经中介公司及买方的再三催促下，卖方明确提出同意双倍返还定金而不再履行合同了（此时该房屋的市场价已涨到64万元），但遭到买家的反对，买家坚决要求继续履行合同。双方协商不成，诉至法院。
【判决意见】
双方签订了《二手房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同严格执行。卖家因房价上涨而反悔、擅自解除合同，有违诚实信用原则，也违反了合同义务。虽然卖家提出愿意双倍返还定金，但买家不同意，卖家不能单方面以承担定金责任免除继续履行合同的责任。因此判决合同继续履行，卖方应协同买方及中介公司办理交易过户手续。
在房价上涨较快的时期或地区，卖家往往会因房价的上涨而反悔，甚至不惜支付违约金或双倍返还定金；而在房价下跌的地区或时期，买家则往往会提出终止交易，而愿意承担违约金或放弃已经交纳的定金。对这类刘纷，如果守约一方坚决要求履行合同，遇到这类问题该如何处理呢？
全面履行原则是合同履行的一项基本原则，合同当事人在签订合同后应当严格按合同的约定履行义务。如果合同一方当事人违反合同约定不履行合同义务，无论是合同履行期未到的预期违约（如明确表示不再履行合同）还是合同履行期届满后的实际违约，而另一方不同意解除合同、坚决要求违约金继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条②规定外，一般应当按守约方的要求，依合同约定判令违约方继续履行，而不能支持违约方以承担违约责任或定金责任的请求。
但全面履行原则是指“按约定”全面履行，如果合同中约定了当事人可以以承担违约责任替代履行合同义务的，这种约定没有违反法律的规定，应当依法有效，允许当事人承担违约责任或定金责任而免除其履行合同的义务。对此，《担保法司法解释》第一百一十七条也作了相关的规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”另外，《合同法》第九十三条第二款也规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”
本案中，双方在合同中约定：“在签订合同后，如买方擅自终止合同，则其交付的定金由卖方没收，不予退回；如果卖方单方面终止合同，卖方应当双倍返还定金给买方”。对该约定，应当认为是赋予了双方单方面解除／终止合同的权利，而条件是承担定金责任①。因此，本案中卖方提出终止交易，应当属依约行使解除权，符合《担保法司法解释》第一百一十七条的规定，应予准许。
因此，本案中，虽然卖方在房价上涨时提出解除二手房买卖合同，终止交易，表面上看来有违诚实信用原则，也与《合同法》规定的全面履行原则背道而驰。但实质上，卖方解除合同是合同条款赋予的权利，是符合法律规定的，应当予以支持。故笔者认为，本案中法院判决双方继续履行合同是不妥当的，剥夺了卖方依法依约享有的合同解除权。
【律师提示】
合同约定可以以承担定金责任代替继续履行的，放弃定金可不继续履行合同；合同没有约定的，不能以放弃定金代替实际履行。
