案情简介
2003年5月至2005年10月期间，被告童某因经商资金不足，先后向原告陈某、张某、周某、王某、杨某、孙某6人借款48万元，其中陈某l7万元，张某10万，周某7.5万元，王某4.5万元，杨某2.5万元，孙某6.5万兀。2005年11月10日，被告童某与广东省某市某区旧城改造办公室签订预购广东省菜市某区菜路某幢甲号店面房购买合同。该台同约定，房屋建成后，由童某验收，并负责办理房屋产权证。
2006年2月25日，童某交清价款229469元，并于同年9月28日从卖房单位接管使用所购店面房，但未依照合同的约定向房管部门申办房屋产权登记和领取房产证书。此后，被告因欠上述6名原告借款未还，被告童某于2006年4月5日与原告陈某、张某达成以店面房抵债协议。该协议约定，坐落于广东省某市某区某路某幢甲号店面房以48万元抵偿给陈某、张某，产权归其所有；原告童某欠周某、杨某、孙某、王某21万元债务转由陈某、张某承担；童某夫妇将购房发票交由陈某、张某办理房屋产权证，有关费用由原告童某负担。
协议签订后，其余四人均同意原告童某所欠债务转由陈某、张某承担。原告童某在收回上述6名原告全部欠条并销毁后，将店面房及购房合同书，发票交给陈某、张某。同年5月15日，陈某、张某又与童某签订店面房租赁协议，约定被告童某每月支付租金2000元，继续使用4号店面房做生意至同年12月份。陈某、张某一次性收取了原告租金2万元。
2006年12月中旬，陈某、张某委托他人到旧城改造办公室（卖房单位）办理店面房户主更名手续，因原告童某与他人发生其他债务纠纷，该店面房于2006年10月被广东省某市某区人民法院查封，致使陈某、张某未办成店面房产权登记、过户手续。被告童某夫妇也未偿还周某、杨某、孙某、王某的借款，以致引起纠纷。陈某、张某于2007年4月27日诉至某区人民法院，请求法院判令原告童某归还欠款48万元或将讼争店面房判归其所有。
法院判决
人民法院存审理过程中追加其余四人作为本案的共同原告参加诉讼，但此四人主张要求被告归还其欠款，或者由胨某、张某归还替被告承担的欠款，并支付欠款利息。但被告认为，所欠6名原告的借款，已经用其店面房与原告陈某、张某签订抵债协议。原告陈某、张某未及时到有关部门办理房产证，是造成该房被法院冻结而无法办证的原因，其责任应由原告陈某、张某承担。
人民法院经审理认为，原告与被告签订以店面房抵债协议时，被告的店面未按有关规定申办所有权登记，也未办理过户手续，违反了有关法律、法规规定，该协议属无效协议。因而店面房租赁协议也就无法律效力可言。原告向被告收取的店面房租金应退还给被告。被告未归还所欠6名原告的借款，是导致本案纠纷的原因，被告应归还所欠原告的借款，并偿付利息。根据《民法通则》第58条第1款第（五）项、第115条，《城市房地产管理法》第36条第六）项，《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条，《民事诉讼法》第130条之规定，判决如下：
一、原、被告间所签订的以店面房抵债协议无效。
二、原告陈某、张某退还收取的2万元租金给被告。
三、前项金额冲抵借款，被告应偿还陈某、张某借款25万元及同期银行利息29737元。
四、被告应偿还周某借款7.5万元及同期银行利息1040元。
五、被告应偿还王某借款4.5万元及同期银行利息64.75元。
六、被告应偿还杨某借款2.5万元及同期银行利息1973.75元。
七、被告应偿还孙某借款6.5万元及同期银行利息1931.75元。
宣判后，被告童某夫妇不服，以用店面房抵债属双方自愿，没有违反法律规定，应认定有效；原审将不存在的诉讼进行处理显然不当等为理由，上诉至广东省某市中级人民法院。
市中级人民法院经审理认为，双方当事人之间的债权、债务事实清楚，证据充分。上诉人童某夫妇应偿还所欠被上诉人的48万元借款。上诉人童某因无钱还款，将其向某旧城改造办公室购买并已实际占有、使用、收益的店面房，用以抵偿债务，系自愿所为,并未违反法律的有关规定。而且上诉人与被上诉人签订的以店抵债协议内容也没有违反法律的规定，应当受到法律的保护。该协议非买卖店面房，童某个人未办理产权证，并不影响该协议的法律效力，基于该协议而产生的债务转移及店面租赁协议也是合法有效的。上诉人提出以店面抵债有效的理由成立，本院予以采纳。原审法院认定事实有误，适用法律不当。依照《民事诉讼法》第153条第1款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销某区人民法院民事判决；
二、上诉人童某与被上诉人陈某、张某签订的以店面房抵债协议合法有效，甲号店面房产权归被上诉人陈某、张某所有；上诉人欠周某、王某、杨某、孙某借款21万元由被上诉人陈某、张某负责偿还。
争议焦点
1.在本案中，原、被告之间以房屋抵债的行为是否属于房地产转让？
2.在本案中，原、被告双方签订的抵债协议、租赁协议及债务承担转移的协议是否有效？
律师点评
一、在本案中，原、被告之间以房屋抵债的行为不属于房地产转让。
所谓房地产转让，依据《城市房地产管理法》第36条的规定，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。在本案中，原、被告之间以房屋抵债的行为是否属于房地产转让？要解决这个问题，必须理解和认识以下内容：
1.房地产转让，可以通过以下几种方式来实现：
第一，买卖。所谓房地产买卖，是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程序开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给第三人而由此将土地使用权转移给第三人的行为。房地产转让中的土地使用权买卖与民法上的一般买卖行为又有所不同。一般买卖行为是将标的物的所有权转移给买受人，而土地使用权的买卖只能转移使用权，所有权仍属国家。所以，表现为买卖的这种土地使用权转让的法律性质其实是租赁。
第二，赠与。赠与是赠与人一方自愿将自己的财物无偿交给受赠人一方的行为。一般意义上的赠与，出赠人必须转移出赠物的所有权与受赠人，而在房地产赠与中，土地使用权的赠与并不涉及所有权转移问问，土地所有权仍属国家。土地使用权之所以可以成为赠与的标的，是因为它具有物权的性质。
第三，其他方式。它主要是指房地产的交换、继承、遗赠等。其中，房地产交换相当于民法上的互易；房地产继承是指依法将死者遗留的房屋所有权和土地使用权转移给他的继承人；房地产遗赠则是指遗赠人通过遗嘱的方式将自己合法的房地产于死之后遗赠给国家、集体或者法定继承人以外的其他公民的单方民事怯律行为。
2.房地产在转让时必须遵循以下几个原则：
(l)土地使用权转让时，原受让人同时转让了土地使用权出让合同中规定的权利义务。
根据这一原则，土地使用权可以多次转让，但无论转移到谁手中，国家和使用者的关系将不受影响。根据《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”但是，土地使用权新的受让人对土地的使用年限将不再是原土地使用权出让合同规定的年限。对此，《城市房地产管理法》第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”
原土地使用权出让合同中规定的土地使用人的义务，新的土地使用权受让人必须严格遵守，也即对原合同规定的土地用途的遵守。《城市房地产管理法》第43条规定：“以出让式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
(2)土地使用权与其地上建筑物产权相一致原则，即土地使用权转让，其地上建筑物必须转让；地上建筑物转让，土地使用权也同时转让。
该原则是由房地产的自然属性和法律属性所决定的。《国有土地出让和转让条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”该法第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范甩内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《城市房地产管理法》第3l条也有类似规定，即“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。
(3)不得损害土地及地上建筑物经济效益的原则。
这主要是为了避免土地使用权分割转让时损害土地整体效益和违反城市规划要求的现象发生。《国有土地出让和转让条例》第25条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让时，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”
3．我国《城市房地产管理法》的规定，房地产转让应遵循下列条件：
(l).以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第38条规定的条件的，不得转让。该法第38条规定的条件是，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
(2).司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。有权机关做出的查封或限制房地产的裁定、决定具有法律上的约束力，有关当事人必须遵守。此时，房地产权利处于冻结状态，权利不得随意转让。
(3).依法收回土地使用权的，不得转让。土地使用权的收回，发生在期限届满、国家根据公共利益提前收回、土地使用者严重违反使用权出让合同等情形。国家依法收回土地使用权后原土地使用权人对土地丧失了使用权，对土地之上的建筑物也丧失了所有权。这样，原土地使用权人自然不能转移自己不具有而属于国家的房地产的权利。
(4).共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。房地产的共有人中的任何一人要处分其权利时，均需征得其他共有人的同意。未获其他共有人书面同意而进行的转让，其行为无效。
(5).权属有争议的房地产不得转让。对于权属有争议的房地产，必须首先解决权属纠纷，明确产权之后，其权利人才能依法转让房地产。如果在权属争议未解决的情况下，有关当事人擅自转移房地产权利，那将使问题进一步复杂化，使得房地产的权属纠纷更加难以解央。同时，这种转让行为的有效性也将受到怀疑。
（6）.未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。依法登记领取权属证书，是《房地产管理法》及相关法律、行政法规对获取房地产权利的程序要求。登记是获取房地产权利的形式要件，权属证书是房地产权利的外在表现形式。因此，房地产权利人虽已实际获得房地产权利，但在未依法登记领取权属证书之前，不得转让其房地产。
(7).法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
综上所述，本案中的被告童某因其未依法办理登记领取房产权属证书，违反了《房地产管理法》及相关法律、行政法规对获取房地产权利的程序要求，因此，其依法无权转让。所以，原、被告之间以房产抵债的行为不属于房地产转让。
二、在本案中，原、被告双方签订的抵债协议、租赁协议及债务承担转移的协议均具有法律效力，应受到法律的保护。
从本案事实来看，被告童某向某旧城改造办公室预购了甲号店面房，预购合同约定，房屋建成后，由童某验收并负责办理房产证。此后，被告童某交清了购房款，取得了发票，出售方交付了房屋，被告已予以使用。从这种预购房屋关系来看，出售方交付了预购的房屋，购买方接受了预购的房屋，房屋产权即转移到购买方，剩下的手续只是购买方凭购房手续办理产权登记。因此，不能认为购买方未办理产权登记就不享有房屋产权。
本案被告既然已经享有甲号店面房的产权，就有权用其所有的财产向债权人抵债。债权人同意债务人的抵债行为，与债务人所签订的抵债协议，依法即成立生效。从债务人将抵债物交付于债权人时起，债权债务关系消灭，抵债物所有权转移给债权人所有。所以，二审法院以当事人之间的协议并非买卖房屋，童某个人未办理产权证,不影响该协议的效力为理由，认定本案抵债协议有效，是正确的，随后所签订的租赁协议也随之有效。但是在该协议中还有债务承担转移的内容。这种债务承担转移的协议是否有效，不取决于债务人和接受其债务的人之间的协商一致，而取决于债权人的同意。本案其他4名对被告享有债权的人，同意被告与陈某、张某达成的债务承担转移协议，该协议依法就对他们发生法律效力。因为该债务承担转移内容是依附于抵债协议的，陈某、张某是以取得抵债的店面房的所有权为条件同意接受被告对其他4名原告的债务的，故抵债协议是否有效，直接影响到债务承担转移内容的效力。抵债协议无效，被告与6名原告之间的债权债务关系依然存在；抵债协议有效，则被告与6名原告之问的债权债务关系归于消灭。由于这种利害关系，6名债权人又有要求确认抵债协议有效的相同意思表示，故在陈某、张某起诉后，一审法院追加另4名债权人为共同原告，就是正确的。而如果另外4名债权人并不要求确认抵债协议有效，只要求被告偿还欠款的，则不能追加为共同原告。
另外，虽依本案事实可以认定抵债协议有效，但由于被告未办理产权登记，根据不动产投有办理产权登记的不得对抗第三人的原理，本案原告陈某、张某取得房屋产权还是有缺陷的，可能发生被第三人追索的法律后果。在这种情况下，原所有权人负有保证受让人不被追索的义务。故本案二审判决还存在不足，还应加判如该房产因第三人追索不能，作为抵债物清偿债务情况下，被告应另行清偿债务。
