房地产律师介绍二手房屋买卖合同纠纷案例解析
案例一：
近日，北京市丰台人民法院审理了一起因噪音问题引起的二手房买卖合同纠纷案。
2008年4月，李一通过北京市某房地产销售代理有限公司业务员陈某联系购买了坐落于北京市蒲芳路某小区18幢的住房一套。2009年2月，房屋买卖完成，并办理了过户手续。同年3月交房。当年7月，该小区18幢住宅楼业主就住宅楼噪音污染等问题向有关部门投诉，2009年7月12日、29日，北京规划局及丰台区分局分别作出答复，认为建筑设计及噪音控制问题，应由北京市建设委员会、北京市环保局负责审查和解释，就其他相关问题会同有关部门召开协调会，并汇总各单位意见上报。
2009年9月，李一入住该房时，才了解到自己买的房子竟然还遭遇着“噪音之困”。12月，他将王某、北京市某房地产销售代理有限公司及业务员陈某诉至区法院，认为三被告在房屋买卖过程中故意隐瞒了房屋噪音问题，存在欺诈行为，请求法院撤销买卖合同并要求三被告赔偿损失。
丰台区法院未支持李一的诉讼请求，认为原告在查看房屋时，对房屋的现状以及周边环境应有基本的感知和了解。而卖方出售的系经验收合格的商品房，无需对所出售的房屋周边环境的瑕疵承担主动释明的义务;作为买方的原告，在签订协议时，也应谨慎注意;原告无相关证据证实北京市某房地产销售代理有限公司、陈某与王某恶意串通，存在欺诈行为，故驳回诉讼请求。
法官认为，在二手商品房交易过程中，作为买方要深入了解所购买的房屋的具体情况，对房屋所在小区的周边环境和设施以及房屋的历史进行必要的调查，这样才能有效避免利益受损。另外，相关行政部门在小区建设规划时就应当予以充分考虑，对市民反映的噪音问题高度重视并及时协调解决，给小区居民创造一个良好的居住环境。
案例二：
李某系某楼盘201号房屋的所有人，且李某、王某(女)系夫妻关系。2010年7月底，张先生看到某中介公司有该套房屋挂牌出售的信息，随即找到该中介公司，表示了购买的意向，该中介公司遂联系王某与张先生一起共同看房。
在看房后，中介公司收取了张先生购房定金，同年8月初中介公司草拟了一份《二手房居间买卖合同》，并先后交由张先生和王某签名。由于李某不同意卖房并未参与签署《二手房居间买卖合同》，该中介公司要求王某在《二手房居间买卖合同》上代签了李某的名字。
合同签订后王某表示不卖房了，且李某认为其老婆王某无权代表他签订合同，合同是无效的。而张先生认为李某、王某夫妻俩是违约，要求确认《二手房居间买卖合同》合法有效，由李某、王某夫妻俩协助张先生办理房屋的权属变更登记手续;由李某、王某承担逾期交房违约金和仲裁费用。
裁决结果：驳回张先生的全部仲裁请求。
点评：李某从未参与也未授权他人签署《二手房居间买卖合同》，事后又未对王某的无权代理行为予以追认。根据相关法规，王某代理李某签订合同的行为对李某不发生效力，由王某承担责任。
张先生在没有李某同意和授权签名的情况下与王某签订合同，未尽到注意义务，具有疏忽大意的过失。上述房屋买卖行为不符合表见代理的构成要件。根据规定，仲裁庭认定该合同应为无效。
因本案相关当事人存在过错：张先生签订合同存在重大疏忽;王某在未与李某就卖房事宜达成合意情况下擅自处分夫妻共同财产，系导致本案所涉合同无效的直接原因;中介公司未尽到审查义务，经纪代理工作存在瑕疵。故，仲裁费应按过错比例承担。
案例三：
2009年7月12日，王某与中介公司及刘先生共同签订了房屋买卖合同，该合同约定王某将其所有的某房屋出卖给刘先生，成交价为人民币598,000元,由中介公司协助买卖双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，并签订了卖房合同。
合同签订后，王某履行了自己的义务，并准备好了办证的资料，刘先生亦向王某支付了首付款人民币560,000元，但由于中介公司逾期未能办理完此项交易的所有手续，至今该房屋土地使用证仍未过户至刘先生名下。王某多次要求中介公司按合同约定先行垫付余款，但中介公司却拒不垫付。王某遂提出仲裁，要求中介公司支付房款人民币38,000元。
中介公司辩称：(一)合同没有全部履行的责任在于王某，因为王某卖房时没有两证，即王某不是房屋所有权人，合同存在瑕疵;(二)中介公司是一种居间的协助义务，不能代办土地证，土地证没有办下来的责任不是中介公司造成的，责任在于王某;(三)中介公司没有付款义务。
裁决结果：中介公司应当先向王某垫付购房余款人民币38,000元。
点评：双方在《房屋买卖合同》第3条中约定：中介公司承诺在四个半月(135天)内办理完此次交易所有手续,若延期未办理完,房屋余款人民币38,000元由中介公司先行垫付给王某,待手续办理完毕后,再由刘先生归还给中介公司。房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据相关的规定，《房屋买卖合同》第3条的约定是双方真实意思的表示，中介公司应当按照约定全面履行自己的义务，即中介公司应当向王某垫付购房余款人民币38,000元，待手续办理完毕后,再向刘先生追偿该购房余款。
