房产专业律师解析居间二手房屋买卖案例合同纠纷
案例一：
曾某通过中介看到浦东南路的一套二手房，同意以总价25万元购买，与中介签订了居间承购合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，曾某对其委托的房地产居间事项，在规定的范围内按成交价的1％向中介支付中介费2500 元。合同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下，曾某与上家达成交易，签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕，曾某始终以各种理由拒付中介费。无奈，中介将曾某推上被告席。在庭审中，曾某提出了拒付中介费的三条理由：（1）中介方已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；（2）中介委托其他公司办理过户手续；（3）中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决曾某全额支付中介服务费。
律师解析：
居间合同的一个重要特征即为有偿性。我国居间服务的报酬制度，可以概括为三点：一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，对于风险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，上家与中介之间的居间委托法律关系以及上下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，上下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，因庭审中曾某未提供任何证据，且不属于本案的审查范围，法院未予处理。不仅如此，税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中，下家、上家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。至于委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。
案例二：
2009年11月2日，老王看中了小孙挂在某房地产中介公司出售的一套二手房，经多次实地考察，老王最终决定购买该房。老王、小孙及中介公司签订了一份固定格式的《房屋买卖协议》，约定由中介公司提供中介服务，小孙将房屋以16万的价格出售给老王，并约定如老王违约不买，小孙有权将该房另行出售他人，购房定金则由小孙和中介公司各得一半。协议签订后，老王向小孙支付了购房定金10000元。后因老王做生意亏损，在约定的期限内未向小孙购买，小孙遂未将购房定金退还。之后，中介公司要求得到一半的购房定金，小孙不同意，中介公司遂提起诉讼。
律师解析：
1、中介公司能否依据合同的约定获得一半的购房定金？
定金权利仅限于定金合同当事人，是一项专有权利，中介公司非定金合同当事人，无权享有该权利。房屋买卖协议中关于定金的约定属于“加重对方责任，排除对方主要权利”的情形，该条款无效，中介公司无权获得一半的违约金。
本案涉及到三方当事人，两个合同关系。一是老王与小孙之间的定金合同关系，一是老王、小孙与中介公司之间的居间合同关系。从表面上看，房屋买卖协议对于购房定金的约定是各方当事人自由处分其民事权利的表现，中介公司有权获得一半的定金，但我们应该分清定金合同和居间合同的性质。老王与小孙之间成立定金合同关系，而定金权利仅限于定金合同双方当事人，根据合同相对性原则，某中介公司不享有定金合同权利。另在老王、小孙与某中介公司之间的居间合同中，某中介公司只有促成了合同的成立才有权获得报酬，其通过房屋买卖协议中对于定金的处分来使自己获得利益，且未付出任何对价，显然属于合同法关于格式条款无效情形中的“加重对方责任，排除对方主要权利”，故该定金处分条款无效，某中介公司无权获得一半的定金。
