【案情介绍】
2009年5月，老王与秦某签订了一份租赁房屋的合同，租住秦某的一套两居室，全家居住，双方约定租赁合同期限3年。不幸的是，10月老王遭遇车祸身亡。2010年2月，秦某在未通知老王家人的情况下，擅自与刘某签订了房屋买卖合同，将老王家人租赁居住的两居室以95万元的价格卖给刘某。老王的家人虽然不是该房的直接承租人，但作为老王的亲属，在老王去世后，要求享有优先购买权。秦某由于擅自与人签订的房屋买卖合同，便与老王的亲属产生了纠纷。几番协商未果后，双方到了法院。老王的家人主张房屋的优先购买权。法院经审理后认为，老王的家人有权在秦某与刘某商定的价格内以相同的条件主张优先购买权。
【法律分析】
优先购买权是指权利人在特定的买卖关系中依法所享有的在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。所有人出售其财产时，如果第三人与优先购买人所出具的条件相同，应将财产售予优先购买权人，但在某项财产出卖之前，优先购买权人不能向他人主张任何权利。该权利能否行使，何时才能行使都不确定，而只能等到财产出售时才可以享受。优先购买权要求卖方在卖出自己的财产前，要尽到通知义务，即将自己出卖财产的意图告知优先购买权人，以便其决定是否行使优先购买权。优先购买权给权利人带来的是财产利益，所以侵害优先购买权属于对财产权的侵害。这里需要强调的是“同等条件”，不仅指的是相同的价格，还有相同的支付方式、支付时间等。
目前，我国法律中规定的优先购买权主要有两种：一是按份共有人的优先购买权；二是承租人的优先购买权。因为在同等条件下，承租人有优先购买权。所以出租人秦某出卖出租房屋未在合理期限内通知王某，已违反了法定义务。
即使租赁人没有优先权购买到房屋，只要他对房屋的租期未满，那么新的房屋所有人对原承租者就有容忍的义务，他必须容忍原承租人对房屋的使用权。须注意的是，上面所谈的房屋购买优先权的问题，是指“在同等条件下”，如果第三人者出价高于优先权人的出价，这就不具备“在同等条件下”这一优先购买权的存在前提，房屋则由出价高者得。如果第三人支付的时间和方式优于优先购买权人，那么也不具有优先购买权存在的前提。
【维权指南】
现实中可能会出现这样的情况，当房屋的共有人和承租人都享有优先购买权的情况下，哪一个优先购买权应当更优先？
按份共有人享有的优先购买权是按份共有权中派生出来的一项权利。虽然按份共有人是按份额享有权利、承担义务，但作为整个共有财产的所有人，按份共有理应维护共有财产的完整和效用，正因为此，在某一共有人出售其份额时，法律赋予其他按份共有人优先购买权以限制处分份额的行为，可见，共有人享有的优先购买权是共有权的内容。而租赁权，是基于合同产生的债权，根据《中华人民共和国民法通则》，当物权和债权并存时，物权优先于债权。所以，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
当然，现代各国的立法政策都倾向于稳定租赁关系，使承租人不至于因房屋易主而无房可住，这便是“买卖不破租赁”原则的由来。
【相关法律】
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
