北京专业房产律师网 旗下网站 
北京房地产律师网
品牌服务
大型律所,一流团队!  权威咨询,高效代理!  可胜诉后支付律师费!  电话:13691255677  
 

购房指南 >> 购房常识

关于买房法律风险防范与对策

日期:2015-12-30 来源:网 作者:网 阅读:123次 [字体: ] 背景色:        

关于买房法律风险防范与对策

购房置业,是家庭生活中的大事。平民百姓,往往视购买住房为关乎一生幸福的要务,并为此投入其毕生积蓄。然而,在目前的房屋买卖中,存在着许多令人费解的怪事,购房过程被人为地设置了诸多陷阱,使得很多准备购房的人们对买房既欲又怕,既充满期待又无可奈何。确实,在今天的房屋交易市场上,广大购房者听到了太多吃亏上当的故事,看到了太多的矛盾与纠纷,开发商逾期交房、逾期办证、房屋质量问题等成了耳熟能详的话题。因此,如何规避购房中的风险,如何依法维护自己的权益,如何把购房置业变成买卖双方共赢和皆大欢喜的一件好事,既是包括广大网友、乡友在内的所有购房者普遍关心的问题,也是本文的立意宗旨和根本目的。

一、擦亮双眼,慎重签约

合同是盈利的桥梁,同时也是纠纷产生的渊源。总结众多购房业主的经验教训,购房过程中最大的风险,就出现在房屋买卖合同的签订环节上。信息不对称就难保合同条款的公正;产权不落实就让业主入住成了泡影;开发商故意违约就把购房者卷入了无休止的诉讼之中。签约过程是缔约双方对各自权利义务进行取舍的过程,一旦签字确认,只要内容不违反法律、行政法规的强制性规定就有法律效力,因此,请君擦亮双眼,慎重签约,特别是对付款日期、交房日期、办证日期、房屋质量保证条款等内容要格外谨慎。商品房买卖合同诉讼纠纷绝大部分来自对上述四项内容的违反。对于付款日期,购房者要掂量、根据自己的经济实力来确定;对于逾期交房、逾期办证的违约责任的约定一定要严格,最好是约定逾期每日支付购房总房款的百分之几或千分之几。实践中,很多买卖双方在合同中只对逾期交房、逾期办证的违约责任约定了一个总数:比如购房款的千分之五或百分之一。这样,卖方违约成本很低,有的违约状态持续八年甚至十年以上。教我驾驶开车的深圳港深通驾驶学校的吕教练2001年在武汉买了一套房至今都还没拿到房产证,理论上采取诉讼维权即使胜诉了也只能拿到合同所约定的购房款的千分之五的较低的违约金,况且开发商早已“金蝉脱壳”,公司是个空壳没有任何财产,胜诉了也难以执行,胜诉的判决书也只不过是份“法律白条”。

二、提防“一房多卖”、“一女二嫁”

尽管开发商与购房者订立了购房合同,或是收受了购房者的购房定金,可是,还是有些开发商置法律于不顾,违法作出损害购房者利益的事情,把购房者预定的房产,满着购房者再卖给第二家,搞一个“一女二嫁”的陷进。购房者须睁大眼睛,以高度的法律意识规避。对购房中出现的“一房二卖”现象,主要防范对策有以下几点:

(一)仔细审查开发商提供的文件

既然开发商获取土地使用权和房屋所有权是购房者获得产权的前提,购房者在签订购房合同或《认购书》之前应当仔细审查开发商必须提供的各种文件。

对于期房来说,主要是审查“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》和《商品房预售许可证》。

对于现房来说,除了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》以外,主要是审查《建筑工程竣工备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》和《房屋质量保证书》等证明房屋质量合格的文件。

购房者在查验《国有土地使用证》和《房屋所有权证》(大房产证)时,请一定要看清国有土地使用权的取得方式以及房屋和土地上是否设有抵押。

(二)交付定金之后尽快签订购房合同

交付定金之后,《认购书》在开发商和购房者之间形成了初步的约束,但是这种约束并不像购房合同那样有效,只是起到敦促双方签订购房合同的作用,不能保障购房者一定能够买到自己“相中”的房产。因此签订《认购书》之后应该约定尽快签订《购房合同》,确定双方的权利义务关系。

(三)签订购房合同之后及时备案

为了防止开发商一房二卖,国家采取了商品房预售合同备案登记制度。要求双方在签订购房合同之后及时向主管部门登记备案,这样即使开发商一房二卖,也可以保障已经进行登记备案的合同可以受到保护,该合同的购房者可以获得产权证。

这个制度虽然不能杜绝开发商一房二卖,但是可以保障进行登记备案的购房者。在这种情况下,签订合同却没有备案就变得比较危险,因为一旦另一份合同备了案,签订这一份合同的购房者就无法办理产权登记。

因此,为了保证自己能够获得房产证,请购房者在签订购房合同之后一定敦促开发商尽快办理登记备案手续。现在,各地逐渐完善了网上备案系统,办理备案手续的结果可以通过网络查询,十分便捷。

(四)尽快办理产权登记

《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。尽管办理了登记备案手续可以保证不会有第二个购房者获得房产证,但这样并不表明购房者就可以高枕无忧了。开发商可能会利用手中的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》(大房产证)设定抵押,为自己换取资金;也可能不及时提供相关的文件。遇到这样的情况,购房者往往也无法办理产权证。因此,购房者应当及时办理产权登记。

(五)发现产权问题尽快“退出”

既然在取得产权证之前的各个环节都可能出现问题,购房者同时也就获得了很多“退出”的机会。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于这些退出的机会进行了明确的规定,下列情况出现时,购房者有权请求法院认定购房合同无效或解除购房合同,并要求退房、返还房款及赔偿损失。

1.出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同;

2.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

3.商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

4.商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人

5.出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

6.出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

7.出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

8.出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

不能办理产权证或是不能取得质量合格的房屋,都会给购房者带来无穷无尽的麻烦,如果购房者采取有效的对策加以防范,就能够及时发现,及早退出,可以算是对自己的一种保护。如果不及时退出,等到开发商负债累累的时候,购房者就难以退出了。

三、验房、收房法眼识陷阱

为办理各种手续跑断了腿,为和开发商讨价还价磨破了嘴,为使购房投资避免上当受骗绞尽了脑汁。这样的经历几乎每个购房者都曾经历过。当人们终于苦等到交房的日子时,磨难却远没有结束,更大的麻烦也许接踵而至。验房是购房者对开发商交付的属于自己的房产进行质量检验的关键环节。任何一个大意疏漏都可能造成无法弥补的损失,加上开发商在其中故意布下的重重陷阱,购房者在验房环节上务必要提高警惕,小心防范。

(一)查验文件,依“两书一表”标准验房

两书一表是开发商向购房者提供的文件,以此来证明房屋的质量已经符合有关法律法规规定的标准。

两书是指:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

一表是指:《竣工验收备案表》。

要说明的是,任何商品房竣工验收必须由开发商、施工单位、房屋设计单位、房屋工程质量监督单位出具由四方单位竣工验收并填写的《竣工验收备案表》。

(二)内外详查,分门别类细细把关。

购房者验收房屋分室内工程、室外工程和公共配套建筑三部分进行

1.室内工程的验收

包括墙壁、地面、顶棚、层高、门窗工程、厨房、卫生间、电路、装修等

2.室外工程的验收

包括公共部位、标识系统、邮政通信、楼宇对讲、公共能源等

3.公共配套建筑的验收

如果购房者和开发商在合同中约定,房屋交付的同时一些公共配套建筑也要投入使用,那么购房者还需检查这些公共配套建筑是否已经投入使用。

(三)购房者在验房收房过程中所依据的法律规定是:

1.建设部《房屋建筑工程质量保修办法》;

2.国务院《城市房地产开发经营管理条例》;

3.建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》;

4.建设部《建设工程质量管理条例》;

5.建设部《商品房销售管理办法》;

6.建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。

四、房屋面积“缩水”或“膨胀”怎么办

当今的商品房买卖中,大部分购房者订购的是开发商销售的期房。经过了漫长等待的煎熬之后,当购房者满怀欣喜地去验房收房准备入住时,却发现房屋的面积要么凭空消失、大幅缩水,要么大幅膨胀,甚至一些主要设施的结构也已作了改变,面对这种情况,购房者应该验收还是拒收?拒收又凭借什么理由呢?

购房者一旦遇到这方面的问题,所依据的法律规定有:

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2.建设部《商品房销售管理办法》第二十条:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=──────────────────── ×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

3.建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第七条:套内建筑面积各部分的计算原则如下:

1、套(单元)内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2、套内墙体面积

商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共有墙及非共用墙两种。

商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

4、套内建筑面积的计算公为:

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

五、小区车位、停车场究竟属于谁

拥有私人轿车的购房者越来越多,停车位已成为近年来购房者选购房屋必须要考虑的问题。由于车位的紧张,小区停车位归属权日益成为当今已购房的业主与开发商矛盾纠纷的焦点之一,由此发生的争议屡屡发生。依照法律的相关规定,小区车位及停车场究竟应当属于谁呢?该如何依法处理好车位的归属权呢?

1.开发商最常用的“车位”陷阱的表现形式:

(1)虚假承诺

(2)画地为牢

(3)合同约定

(4)混淆产权

2.相关法律的规定:

《中华人民共和国物权法》第七十四条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库

应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

3.招数、对策

(1)确定车位性质,明确产权所有

针对开发商独立拥有车库所有权的情况,购房者应当尽力争取让开发商在合同中明确地下车库的性质,比如“小区自用”,或者“在保障小区业主使用不受影响的情况下,经业主大会同意后可对外开放”等。同时应当明确,这些车位或车库的使用权归全体业主共有。另外,最好还能明确具体的使用费用,以免开发商或物业公司动不动就提价,损害业主的利益。另外,不买车位的购房者就要问清楚并最好在合同上明确自己如果将来有车,在房屋交付使用后可以停在什么地方。

(2)不信空言,见了真佛再烧香

要破解车位或车库陷阱,购房者一定要记住:无论地上还是地下车位或车库,是否可销售的唯一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)。车位的产权证可以单独核发,也可以与购房合同一并核发。此外,购房者还应当对地面车位和地下车库的性质作一个简单清楚的了解,才能购避免落入开发商设置的车库(或车位)出售或出租的各种陷阱之中。

(3)依法维权,积极争取业主利益

由于小区的土地使用权归全体业主,地面车位的所有权也归全体业主共有,因此开发商无权出售该类地面车位。这类车位可以由业主委员会授权物业租赁给业主使用,扣除必要的使用费后纳入小区维修资金。另外,该类车位是不能出售的。

(4)车位租赁,不宜时限过长

有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同,并不向购房者声明20年后不受法律保护。购房者租赁车位(库)(实践中往往称做销售使用权),最长期限也只有20年,20年之后是不受法律保护的。



特别声明:本网站上刊载的任何信息,仅供您浏览和参考之用,请您对相关信息自行辨别及判断,本网站不承担任何责任;本网站部分内容转自互联网,如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题,请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言,本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话:15313195777。


 
13691255677