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合同范本 >> 房屋买卖合同

因房屋买卖合同无效而返还的房屋所有权适用转移登记吗

日期:2015-11-27 来源:《房地产权产籍》 作者:刘守君 阅读:331次 [字体: ] 背景色:        

甲将房屋卖给乙,双方签订买卖合同后,持相关手续办理了转移登记。三个月后,因种种原因,人民法院判决:甲、乙签订的房屋买卖合同无效。判决生效后,甲、乙持判决书等材料申请退还房屋产生的转移登记。登记人员告知:应当申请更正登记,并提交乙同意更正登记的证明。试问:买卖合同无效,买方返还卖方的房屋所有权,适用更正登记,还是转移登记?

买卖合同无效,买方返还卖方的房屋所有权,适用转移登记。

1、只有在登记簿记载错误的情形下,才适用更正登记

《物权法》第19条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。质言之,只有在登记簿记载的事项错误的情形下,有关当事人才可以申请更正登记。笔者据此认为,登记簿记载事项发生错误的原因有二:一是申请人提交的材料不客观、不真实,导致登记簿记载的事项错误,如某房屋由张三购买,却以好友李四的名义签订房屋买卖合同,并由李四与卖方一起申请转移登记,将房屋所有权登记在李四名下,使登记簿记载的所有权人与真实的所有权人不一致导致错误;二是登记机构的原因导致登记簿记载的事项错误,如刘五购买的商品房在第3层,办理转移登记时,登记人员录入系统时,误把“第3层”录为“第5层”,使登记簿记载的楼层与实际情况不一致而导致错误。本案中,甲、乙基于自愿,签订了房屋买卖合同,共同按规定申请并完成了转移登记,登记簿的记载与申请人提交的登记材料证明的事实一致,并无错误可言。且人民法院生效的判决确认的是房屋买卖合同无效,没有将房屋所有权确认给甲,不构成登记簿记载的所有权人与实际的所有权人不一致的情形,即登记簿的记载无错误。登记簿的记载正确,就无适用更正登记的前提条件。

2、因买卖合同无效,已完成转移登记的房屋返还卖房人,适用转移登记。

《合同法》第58条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。质言之,基于合同取得财产的一方,合同无效后,应当向失去财产的另一方返还财产,申言之,基于房屋买卖合同取得房屋所有权的买方,在合同无效后,应当向卖方返还房屋所有权。本案中,基于人民法院确认房屋买卖合同无效的判决,买方乙向卖方甲返还房屋所有权,是将现时登记在乙名下的房屋所有权恢复登记到甲名下,系房屋所有权主体发生变动,应当适用转移登记。



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