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继承房屋时没有过户,转让给他人有效吗;抵押的房子出卖给他人,是否有效

日期:2012-03-12 来源:北京房产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:446次 [字体: ] 背景色:        

1.继承房屋时没有过户,转让给他人有效吗
【案例】刘某继承了其父一处房产.后因事急需资金,刘某决定将此房卖与赵某。二人签订了买卖协议,赵某交了房款,刘某把尚未过户到自己名下的房子交与赵某。请问,刘某转让房产给赵某的行为有效吗?
【法律解析】
转让行为无效。虽然《物权法》规定,因继承房屋的,自继承开始时起取得房屋的所有权,即成为房子的合法主人,不需要办理登记手续。但《物权法》同时规定,通过继承取得房屋所有杈的,如果要将房屋转让给他人,则必须经过登记才发生物权效力。本案中,因为刘某没有将房屋过户到自己名下,所以他进行的转让行为是不发生法律效力的。
2.抵押的房子出卖给他人,是否有效
【案情简介】
2004年10月,李某以他的房产作抵押担保,向张军借款20万元,并作了抵押登记。到期后,张军催李某归还借款,但李某说他暂时没钱。后来张军得知李某在2005年6月已经将抵押给他的房子卖了,卖房子的时候李某没有通知张军。那么,李某卖房子的行为是否有效?
【法律解析】
李某卖房子的行为无效。根据有关法律法规,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。【法条链接】《担保法》第四十九条第一款抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。



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