商品房作为一种特殊的商品，与其他普通商品一样，也需要做广告，以提升楼盘的知名度，带动楼盘的销售。作为一种提升销售的方式，房地产广告本身无可厚非，但是目前很多房地产广告都存在夸大宣传、表述不清、广告与实际不符的情况，使得房地产虚假 广告成为房地产投诉热点问题。如果开发商在广告中存在宣传与实际不符，则可能构成虚假广告，甚至构成欺诈。
我国广告法没有直接对虚假广告的定义做出规定，就虚假广告的本质而言，虚假广告是指广告活动的主体在广告活动中利用广告对商品和服务的信息作引人误解的虚假宣传的行为，这种行为的目的在于欺骗消费者的信任，严重损害了消费者的利益。房地产虚假广告是指开发商在进行房地产项目推广宣传时，通过发布虚假信息，或进行不实宣传，或对未取得商品房预售许可证的房地产项日发布商品房预售广告等广告行为，造成购房者对广告楼盘产生误解，从而下单购买广告楼盘。一般来说，房地产虚假广告主要可以分为以下几种情况：
1．未取得商品房预售许可证，而发布销售广告的，或以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等方法发布房地产预售广告。
2．房地产广告对有关房地产项目名称、面积、价格、用途、周边环境、配套设施等内容作不实或虚假违法的表述，比如“距某商业中心仅10分钟车程”、“交通便捷，至市中心仅几分钟”、“绿化率达35 %以上”等等。
3．房地产广告中的承诺与实际情况不符。比如不能按时交房、配套设施不到位、绿化达不到合同中的规定的比例、无法力购房者办理户口、就业、升学等原先承诺的附加服务。
房地产虚假广告不但损害了购房者的利益，也对正常的房地产交易秩序产生不利影响，购房者对于房地产广告应当慎重对待，仔细甄别，切勿因开发商华丽的宣传而匆忙下单。
(1)《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
(2)《中华人民共和国广告法》
第三十八条违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。
广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的，应当承担全部民事责任。
社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务，使消费者的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。
(3)《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的：
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
(4)《房地产广告发布暂行规定》
第三条房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。
第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。
第十一条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
第十二条房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
第十三条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
(5)《商品房销售管理办法》
第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
(6)国家工商行政管理总局、建设部《关于进一步加强房地产广告管理的通知》
一、对房地产广告特别是房地产网络广告进行一次全面检查和清理，重点检查以下广告：
1．尚不具备销售条件发布的房地产广告。…．
2．还有虚假、夸大宣传内容的房地产广告。主要包括：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理的；未能按规定的要求明示价格、面积等内容的。……
3．其它违反《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》的房地产广告。…．
四、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的各种形式的房地产广告，其中明示及承诺的内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。
(7)《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》
第六十八条一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
(8)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
