(1)参考违约金与实际损失数额的关系(包括可得利益损失)。注意在以租金方式计算迟延交房损失时,需要有权威的房屋租赁价格确认方式(本案中如《武汉市房地产年鉴1999》),同时注意“房屋出租率”,即关注房屋的空置率。
(2)约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。
(3)人民法院酌减违约金,必须以当事人申请作为前提。
(4)如违约方不承认违约,而根据案件的证据,违约方确实存在违约,且存在过分高于的情形。法院应当先进行合议。如果合议庭认为合同约定的违约金的确过分高于造成的损失,就应该行使释明权,明确告知违约方违约,必须承担违约责任。如果合议庭不行使释明权,案件的处理结果就可能显失公平,社会效果不好,很可能达不到案结事了的目的。当然,合议庭行使释明权后,违约方始终坚持自己没有违约,不应该承担违约责任的,不少人认为恐怕人民法院不能主动降低违约金。对此,目前有两种不同观点。笔者倾向于认为,如果合议庭能够查清违约方给非违约方造成的损失,人民法院可以主动降低违约金至违约方给非违约方造成的损失。这样处理,非违约方的权利得到了保证,其损失得到了充分的补偿。对违约方而言,其也没有承担过重的责任,有利于案结事了。