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商品房现售的条件法律问题解析

日期:2012-05-18 来源:房地产律师网 作者:. 阅读:64次 [字体: ] 背景色:        

《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售,应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

释义:本条规定了商品房现售的条件法律问题解析。

随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产市场规范的不断完善,现房销售的比重会越来越大,《房地产法》及《开发条例》都未对现房销售条件作出规定。为了防止不合法的商品房进入流通领域,避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题,《办法》对商品房现售条件进行了明确规定。

要求现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书,主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法。《房地产管理法》规定,房地产开发企业,应当到工商行政管理部门进行登记并取得营业执照。《开发条例》规定,房地产开发企业应当到房地产开发主管部门备案并取得相应的资质等级证书。《房地产开发企业资质管理规定》规定,未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。因此,没有营业执照和资质证书的企业是不能从事商品房销售业务的。

要求取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件,主要是为了确保现售商品房的用地合法。用地合法文件有二,一是土地使用权证书,二是使用土地的批准文件。从理论上讲,商品房现售时,房地产开发企业应当已经取得土地使用证。但在实践中存在一些特殊情况,有不少地方还存在土地使用权证发放较晚,有的甚至根本未开始发放土地使用权证,难以做到一刀切。因此,《办法》规定,使用土地的批准文件也可以作为可以现售的条件。需要注意的是,这里所说的使用土地的批准文件是指已经交付全部土地使用权出让金的证明文件和划拨土地的批准文件。

要求持有建设工程规划许可证和施工许可证,主要是要确保现售商品房的规划、建设手续合法。根据《城市规划法》规定,建设项目在申请办理开工手续之前,应当取得一书两证:即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;根据《建筑法》规定,建设项目在开工前,应当领取施工许可证。因此,没有建设工程规划许可证(拥有另一书一证是取得该证的前提)。施工许可证,就意味着商品房是不合法建筑,自然不能出售。要求已通过竣工验收,主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。同时,也是现售区别于预售的主要条件。竣工验收,是指工程主体竣工验收。按《质量条例》的规定,建设单位收到施工单位提出的工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应具备的条件是:(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(2)有完整的技术档案

和施工管理资料;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(4)有勘察、设计、施1、1程监理等单位分别签署的质量合格文件;(5)有施工单位签署的工程保修书。并有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。建设工程经验收合格,方可交付使用。

要求拆迁安置已经落实,主要是为了充分保障被拆迁人的合法权益,防止房地产开发项目竣工销售后被拆迁人的权益仍未得到落实。目前,有部分开发商,只注重销售商品房的建设,能卖的房子卖完了,拆迁安置用房却迟迟不进行建设。此处的拆迁安置已经落实主要是指拆迁安置行为符合相关法律法规的规定,被拆迁人已经得到合理的补偿安置。

要求供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期,主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。配套基础设施和公共设施是商品房能够正常使用的必备内容。我国房地产开发建设实行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,对于现房而言,供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件是现售商品房能够达到基本使用条件的前提,其他配套基础设施和公共设施并不一定能在该商品房现售的同时就具备交付使用条件,但为了充分保护买受人的合法权益,对于不具备交付使用条件的,应当确定好施工进度和交付日期。

需要释义的是,对于按照国家及地方的有关规定,没有或不需要配备供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的,不在此条件之列。

要求物业管理方案已经落实,主要是为了避免售房后产生纠纷。物业管理是买受人购买商品房的重要选择因素之一。物业管理方案,主要包括物业管理的区域范围、物业管理企业的选聘。

物业管理协议的签订、物业管理公约的订立、物业管理收费标准和费用的分担、物业管理服务的主要内容等。



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