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违约责任

房屋买卖合同纠纷违约责任承担上诉案判决书节选

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:296次 [字体: ] 背景色:        

上诉人瞿某某、上诉人许某某因房屋买卖合同纠纷一案,均不服上海市静安区人民法院(2009)静民三(民)初字第431号民事判决书,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人瞿某某的委托代理人柴小森、蔡某某,上诉人许某某的委托代理人宁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明,2009年8月10日,瞿某某、许某某签订上海市房地产买卖合同,合同约定许某某将其所有的安远路某号18层A室房屋转让给瞿某某,转让价款为人民币(以下币种均为人民币)3,400,000元。合同第四条规定,许某某于2009年10月31日前腾出该房屋并通知瞿某某进行验收交接。瞿某某应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后许某某将房屋钥匙交付给瞿某某为房屋转移占有的标志。 合同第六页处粘贴有补充条款,该补充条款第二条规定,该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内,并随该房地产交付同时一并转让瞿某某。第三条规定,许某某承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)之日起的10日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,许某某应当按照该房地产转让价款的万分之五向瞿某某支付赔偿金,直至户口迁出时止。 合同第八页附件二中约定设备:固定设备。装饰:固定装修。合同第九页粘贴付款协议第四条规定,待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账号且上海市静安区房地产交易中心出具以瞿某某为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3日内,瞿某某、许某某双方应对该房地产进行验看、清点,确认无误后,许某某应将该房地产交付瞿某某。 合同签订后,瞿某某于2009年8月10日支付房款1,260,000元,2009年9月4日,通过贷款银行支付房款2,040,000元。 2009年9月9日,瞿某某发函致许某某,通知许某某房款已支付,房屋产权证已办理,要求许某某根据合同附件三第四条的规定,即2009年9月7日交房,如在收到信函后柒日内仍不移交房屋,将有权解除房屋买卖合同,返还房款,并索赔总房款20%的违约金及双向交易费损失。 2009年9月16日,瞿某某发手机短信通知许某某:“18A房门钥匙由物业管理处保管。你搬场当天约定下午五点交房。之后称:现血压高在医院。搬场已经三天了,多次打你电话不接,发短信不回,现特别告知:你如在18A房内还有未搬走的需要物品,请短信后三天来处理。否则如果我收房的话,室内全部东西无保管义务,将作垃圾清理,如你仍不来电话,不回短信,即视作默认。请尽快来办理各项过户手续。”2009年11月瞿某某诉至原审法院,要求1、许某某交付系争房屋;2、协助瞿某某办理该房屋的维修基金、水、电、煤气、有线电视、物业管理的户名变更手续并结清相关费用;3、恢复房屋内的附属设施及设备(空调四台、吊灯五架、窗帘四副);4、许某某赔偿瞿某某从2009年9月7日起至许某某实际交付房屋及办理相关户名变更手续时止的租金损失按每月7,000元计算;5、许某某支付瞿某某迟延迁移户口的违约金74,800元(从2009年8月28日算至2009年10月10日,以房款总价每日万分之五计算44天)。 原审法院审理中,瞿某某当庭表示2009年9月26日从物业管理处获取系争房屋钥匙,并要求许某某支付水费73.7元,电费12元,2009年9月份物业管理费318.76元,有线电视费7月至9月份39元。瞿某某主张的上述费用,许某某表示同意支付水费73.7元,电费12元,有线电视费7月至9月份39元,物业管理费付至2009年9月13日。 原审法院审理后认为:本案争议焦点之一,关于合同中粘贴的补充条款与附件三的合同内容,是否依法成立。根据本案查明的事实,由于本案房地产买卖合同经上海市静安区房地产交易中心备案,备案交易当日,双方均在场。尽管许某某未在合同的粘贴线骑缝章处签字盖章,但相关的付款方式等内容应当是合同不可或缺的部分,理应在合同中有所约定,且许某某在付款协议处签署修正章,应当推定许某某对合同内容是知晓的。故法院对合同上的补充条款及付款协议的约定予以认定。 本案争议焦点之二,许某某是否存在瞿某某诉称的违约行为。关于附属设施、设备的问题:本案合同附件二设备一栏约定设备为固定设备,装饰为固定装修, 补充条款中对室内装饰及设备未作具体约定。瞿某某亦无法描述上述设备的具体型号、铭牌等状况,应认定双方对装饰及设备属约定不明,仍以合同附件二中的约定为准,室内装饰为固定装修,设备为固定设备。空调、吊灯、窗帘等均属可移动设备及装饰,并不同于固定附着于不动产上的不可移动设备。故瞿某某要求许某某恢复空调四台、吊灯五架、窗帘四副的诉讼请求,法院不予支持。关于许某某是否迟延交房问题:虽然本案合同正文约定,许某某应于2009年10月31日前腾出房屋。但合同附件三中的付款协议第四条,对房屋交付的时间进行了重新约定,双方应当遵循补充条款的约定。由于瞿某某办出产证和他项权证的具体时间,许某某并不清楚,瞿某某应当在具备交房条件后及时通知许某某交房,现瞿某某于2009年9月9日通知许某某在收到催告函后七日内交付房屋。许某某在收到信函后,应当于2009年9月17日前与瞿某某办理交房手续。从瞿某某、许某某的庭审陈述及瞿某某自行发送的短信中,双方均确认许某某于2009年9月13日正式搬场,许某某并通知瞿某某当日五点交房。但届时,双方因故未办理正式的交房手续。但双方均未能提供证据证明,未办理交房手续的真正原因。从常理判断,瞿某某在2009年9月9日已在催告许某某交房,在得知许某某于2009年9月13日搬场,而且许某某已通知瞿某某交房的情况下,双方应当办理房屋交接手续,因故未办理房屋交接手续的责任,无法归责于瞿某某、许某某任何一方。事实上,瞿某某自认于2009年9月26日获取房屋钥匙,系争房屋实际上已转移占有。故应认定,许某某不承担迟延交房的违约责任,瞿某某要求许某某赔偿迟延交房损失的诉讼请求,法院不予支持。但是,许某某应当配合瞿某某办理水、电、燃气、电话、有线电视、维修基金及物业管理户名的变更手续并结清相关欠付费用。关于物业管理费,许某某已于2009年9月13日搬场,瞿某某亦于2009年8月31日取得房地产权利登记,故物业管理费付至2009年9月13日为止。 关于许某某户口迁移问题:根据补充条款约定许某某户口应于2009年8月28日前迁移,现许某某于2009年10月11日迁移户籍,理应承担相应的违约责任。许某某提出合同约定的违约金标准过高,要求法院调整。法院考虑到合同约定的交房时间要晚于户籍迁移时间、合同条款为中介提供的格式性条款,许某某主观恶意并不明显等因素;同时,瞿某某亦无证据证明因户籍迁移问题,造成其实际损失,法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出相应调整,酌定由许某某承担违约金9,500元。 原审法院审理后作判决如下:一、许某某应于判决生效之日起十日内配合瞿某某办理上海市静安区安远路某号18层A室房屋的水、电、燃气、电话、有线电视、维修基金及物业管理户名的变更手续并支付水费73.70元、电费12元、物业管理费138.13元、有线电视费39元;二、许某某应于判决生效之日起十日内支付瞿某某迟延迁移户籍的违约金9,500元;三、瞿某某其余的诉讼请求,不予支持。 瞿某某不服原审法院判决,向本院提起上诉称:根据双方的约定,房屋交付时需共同进行验收,现许某某自始未与其进行共同验收,己方虽于2009年9月26日自物业公司处取得钥匙,但不能就此认定许某某已完成了房屋交付义务。此外,许某某虽称买卖合同的补充条款、付款协议系事后粘贴,但在付款协议上有经许某某修改并签字的内容,上述内容均是双方一致认可的,故许某某逾期迁户口的违约事实已无争议,应按约承担违约责任,原审法院不应对违约金计算标准进行调整,其仍坚持原审诉讼请求。 许某某上诉称,瞿某某所称的补充条款和付款协议,未经许某某签字确认,没有约束力。双方合同正文明确约定2009年10月31日前交房。2009年9月13日,许某某搬场,并通知瞿某某查验,将房屋钥匙交付瞿某某。瞿某某提出许某某晚交房,要求许某某支付违约金,遭到许某某拒绝。为此,双方未签署交房文件。许某某实际已于2009年9月13日,完成交房义务。由于许某某新购买的房屋于2009年9月24日办理产权登记,2009年10月10日取得产权证,许某某已在合理期间内2009年10月11日迁移了户籍,故不存在许某某违约的事实,不同意承担违约责任。 本院经审理查明:原审法院认定事实无误,本院予以确认。 本院认为:瞿某某与许某某签订的《上海市房地产买卖合同》,系双方真实意思表示,且与法无悖,应当认定为合法有效,双方均应依约履行。关于该买卖合同中的补充条款和付款协议是否为瞿某某擅自添加的问题。现瞿某某提供的合同补充条款和付款协议上虽没有许某某的签字,但该原件却和在上海市静安区房地产交易中心备案的合同是一致的,且双方均认可在交易中心办理备案时双方均在场,故原审法院认定,在双方对提供的合同内容不一致的情况下,应以在交易中心备案的合同为准,并无不当。根据双方在补充条款中的约定,许某某户口的迁移时间应为2009年8月28日,现其于2009年10月11日方迁出户口,故应当承担逾期迁移的违约责任,许某某以该补充条款为瞿某某擅自粘贴为由,不同意承担违约责任的主张与事实不符,本院不予支持。此外,鉴于瞿某某无法提供充分证据证实许某某逾期迁移户口给其造成的实际损失,故原审法院对违约金酌情予以调整并无不当,瞿某某要求按约定标准全额支付违约金的主张,与法有悖。关于许某某是否应当承担延期交房违约责任的问题,瞿某某和许某某虽在合同附件三的付款协议中对履行“验看、清点”义务的起始时间作了约定,但瞿某某又于2009年9月9日通知许某某,要求其在收到催告函后七日内交付房屋,据此应当认定,瞿某某已将许某某交房期限顺延至2009年9月17日前,现双方当事人均确认许某某于2009年9月13日正式搬场、许某某亦告知了瞿某某当日五点交房,据此应当认定,在瞿某某通知的期限内,许某某已具备了房屋交付的条件亦履行了相应通知义务,在瞿某某无法进一步举证的情况下,原审法院判决驳回了瞿某某要求许某某承担逾期交房违约责任的请求,并无不当。对于瞿某某其他的诉讼请求,原审法院根据查明的事实所作的判决亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费2,055元,由瞿某某和许某某各半负担。 本判决为终审判决。



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