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政策法规

2009年关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的解读

日期:2012-05-12 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:56次 [字体: ] 背景色:        

为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《物权法》、《合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

解读:明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。

前期物业服务合同的性质的确特殊,值得探讨,是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。

提及“前期物业服务合同”的性质,则不能不提及“物业服务合同”的性质,前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同,不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。

《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”,“委托合同”改为“服务合同”,似乎是对合同的性质界定的一种导向,但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说,说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

解读:现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制,因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为,规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形:(1)为了防止物业服务市场混乱,《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形,如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业,也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”

此等确认之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

解读:此条容易理解,物业服务企业的义务依据包括:1)法律法规;2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。

不属于物业服务企业的服务项目,物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款,但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效:(1)造成对方人身伤害的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

同时注意,并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉,业主具备诉讼主体地位,业主可以自行起诉。

此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

解读:业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)

建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

解读:《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 (发改价检[2004]1428号)等文件、

物业服务企业应注意按上述规定收费,应避免:1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费,第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。

当然,此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准,而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

解读:本条规定了业主拒交物业服务费前置程序:先行书面催交,催交后,业主有两种反应的情况下才可起诉主张物业费:1)拒绝交纳;2)在催告的合理期限内仍未缴纳。至于合理期限如何判断,就不好说了,我想一周的时间算合理吧。

口头或电话等催缴方式“不好使”,不过这里的“书面”应当与《合同法》第十条第二款合同“书面”签订方式所指相同。既然如此,物业公司应有业主确定的书面送达地址或联络方式。

《合同法》第十条第二款 法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

物业公司依照合同或其他规定提供了服务,业主以未享受(闲置房屋、外出不在等)或无需接受相关物业服务(不用电梯等)等理由无理拒交物业服务费或者要求给与优惠时,物业服务企业可以不予以答应,人民法院将不予支持业主的此类诉求或抗辩。

不过,现实中多大数是物业服务企业未完全按照合同约定以及相关规定提供服务,或者业主主张物业服务企业的服务不到位为由拒绝交纳物业服务费的。

如果物业服务企业完全按照合同约定以及相关规定提供服务,应当负有举证责任。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

解读:属于《物业管理条例》第四十二条的重复。物业服务企业可主动要求业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人在租赁或借用等合同中约定由物业使用人交纳物业费,届时物业服务企业可要求业主与物业使用人承担连带支付责任。需要注意的是,发生物业费拖欠案件:1)可以仅起诉业主;2)起诉业主后追加实际使用人,或者直接将业主和物业使用人在起诉时列为共同被告。此类案件列业主与实际使用人为共同被告,不能仅列物业使用人为被告。笔者以为,如有三方物业服务企业、业主或者物业实际使用人达成合同或者物业使用人与物业服务企业达成交纳物业服务费的协议的情况,可以仅起诉物业实际使用人。上述将物业实际使用人列为被告的案件中,物业的实际使用人可以提出物业服务企业未履行合同或者合同履行不完全的抗辩。

  《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

解读:本条规定了业主大会只要按照物权法第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第八条和第九条的规定的程序作出解聘物业公司的决定后,业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务合同。

值得注意的是,这里未明确需要有法定的事实理由解除,而是明确按照法定的程序做出。笔者以为,如提前解聘属于无法定理由解除的,给物业服务企业造成损失的,应该给与赔偿,当然物业服务企业要求继续履行则不会被支持。

业主拖欠的物业服务费,物业公司可向相关业主主张,不能直接向业主委员会主张(反诉或抗辩)。

《物权法》第七十六条

下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

解读:不难理解:预付的未实际发生服务则退还,已经发生服务但未给付物业费的,应当继续支付。值得补充的是,物业服务合同非正常终止的,过错方给他方造成损失的应当承担赔偿责任。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

解读:从《解释》的此条来看,被“出局”的物业服务企业采取“赖”的办法没有法律意义,无法形成事实上的物业服务关系,有可能“赔了夫人又折兵”,即便物业服务企业具备“盘踞”的实力,仍建议“适时而退”。物业服务合同终止后,物业服务企业应及时交接(交接齐全)并退出。

这条规定的背景就是为了给拒绝移交退出的物业企业的“一颗定心丸”,防止武斗等冲突、伤亡等恶劣事件发生。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

解读:本条说明,除了物业服务企业外,为业主提供物业服务的其他管理人同样适用本解释的相关规定。

《物权法》相关条款

第七十六条 下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……;

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

解读:非业主的物业实际使用人违规或违约引起的物业服务纠纷,参照有关业主的规定进行处理,即根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,承担业主相关的义务或者享有相应的权利。

参考:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

解读:(1)2009年10月1日前审结的案件不适用;(2)施行后,当事人申请再审或审判监督程序决定再审的案件不适用。



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