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房产确权

建筑物区分所有权概念及特征法律规定及解读

日期:2012-05-10 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:287次 [字体: ] 背景色:        

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

对建筑物区分所有权概念不同国家的立法有不同的称法:日本称建筑物区分所有权,德国和奥地利称住宅所有权,法国称住宅分层所有权,加拿大和澳大利亚称单元住宅所有权,瑞士称楼层所有权,而美国则称公寓所有权。基于法律渊源和本国实际,我国学界采用与日本一致的称法建筑物区分所有权。

1、建筑物区分所有权的概念

争议

(1)二元说此说认为,建筑物区分所有权是指根据使用功能,将一建筑物在结构上区分为由各个所有人独立使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共同部分,每一所有人就专有部分享有的专有权与共有部分享有的共有权的结合。对区分建筑物的管理权依情况应分别附属于业主的专有权和共有权,是专有权和共有权的权能或权利行使的内容,因此,管理权不是与专有权和共有权并列的权利。我国台湾地区的《民法典》第799条规定即采用“二元说”,王利明教授主持编写的《中国物权法草案建议稿》亦采用此说。

(2)三元说该说认为,建筑物区分所有权是由区分所有人就建筑物的专有部分所有权、共有部分所享有的共有权及因共同关系形成的成员权三要素构成的一种权利。此说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导,又称“最广义区分所有权说”。

→支持三元说

a. 虽然成员权与专有部分和共有部分有紧密联系,但它的独立性是主要的。固然没有对区分建筑物专有和共有部分的所有权,成员权也就不会产生,但它一旦产生就可以单独行使,比如对小区重大事项的表决权。

b.建筑物区分所有情况下,各区分所有人之间具有的制约关系是客观存在的,并且这种制约关系是现有相邻关系法律制度难以协调的,必须有新的成员权制度加以规制。

c.成员权中很大一部分是管理权,它是一种人法要素,不可为基于共有关系成生的财产关系所包含。

d.建筑物区分所有情况下,各区分所有人之间有复杂的相互关系,成员权内容繁多,不宜将其列入共有所有权法律关系之下。

综上所述,笔者赞同建筑物区分所有权概念采三元论学说,即建筑物区分所有权,是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共有关系所生的成员权三要素所构成的一种特殊所有权。

定义

建筑物区分所有权是指建筑物区分所有权人(业主)对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权和对专有部分以外的共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理维护和修缮等共同事务而产生的成员权之总称构成的复合性的权利。

2、建筑物区分所有权的特征:

(1)建筑物区分所有权的内容具有多样性。即建筑物区分所有权内容是一个复合的权利,是由专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三个部分构成的建筑物所有权的共有形式。

(2)建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。在以上三项构成中,专有所有权占主导地位,区分所有权人只有取得了专有所有权,才能取得共有所有权和成员权,在不动产登记中,只登记专有权(设立了区分所有权),后两项权力随之而产生,不单独进行登记。专有权标的物的大小还决定着共有所有权和成员权的应有份额。

(3)建筑物区分所有权的本身具有一体性。专有所有权、共有所有权和成员权必须结为一体,不可分离。这是一个独立的、统一的、整体的权利,离开了建筑物区分所有权,这些权利内容都不会独立存在。在转让、处分、抵押、继承时,不能保留其一或其二,而转让、抵押其他权利。

(4)权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权的权利人,其身份具有多重性,他既是专有权人,又是共有权人,既按份享有所有权,又共同享有某些设施、空间的共有权,还对全部的权利客体享有成员权(管理权)。可见,建筑物区分所有权是一种不同于一般所有权的一种特殊不动产所有权。

(5)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权,需要履行房地产物权的登记,以表明权利的取得和变更。



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