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购房指南 >> 交易税费

个人无偿赠与他人房产涉及到营业税及其附加、个人所得税、土地增值税、契税以及印花税法律分析

日期:2012-05-08 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:227次 [字体: ] 背景色:        

(一)营业税及其附加

按照2009年1月1日起实施的《营业税条例实施细则》第五条第一款规定:单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,视同发生应税行为,应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则,个人也被纳入其中,而且把土地使用权也纳入其中。

但我们也注意到,根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)文件的规定,符合继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况并提交相关资料的,个人无偿赠与不动产,可免纳营业税。而前不久刚刚下发的,自2009年1月1日起执行的《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号),对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的情形作了如下限定:(一)离婚财产分割;(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

从上述规定可以看出,财税[2009]111号对免税的情形进行了限定,国税发[2006]144号文件的免税优惠条件就不适用了。

除了上述规定外,对于应税的其他情形,根据《营业税条例实施细则》第二十条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:

(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

(三)按下列公式核定:

营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)

公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。

第二十五条第三款规定纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

(二)土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条:“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”

因此,个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的,免征土地增值税。

(三)个人所得税

按照现行税法规定,个人无偿赠与他人房产也可以享受免缴个税的优惠。根据2009年5月25日起执行的财税[2009]78号文件规定,以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方均不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除上述免税情形外,其他应税情形的赠与,区分以下两项行为进行处理:

一是受赠时,在财税[2009]78号下发之前,对其他情形的受赠行为是否缴纳个人所得税没有明确的规定,因个人所得税是列举式的税目,因受赠所得不属于十大税目中的所得,亦未在国务院财政部门确定征税的其他所得的相关文件中进行规范,因此,在2009年5月25日之前是不征收个人所得税的。但2009年5月25日起,根据财税[2009]78号文件的规定,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%.具体应纳税所得额为:房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

二是对受赠后再行转让该房屋时,也要区分不同的年度来处理,2006年9月14日下发的国税发[2006]144号文件曾经规定:“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。”因该规定没有扣除财产原值,不符合《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十二条:“财产转让所得,按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,计算纳税。”的规定,2009年5月25日起财税[2009]78号文件对此做出如下修改:以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

对于上述两项所得,如果受赠时赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值,以及再行转让时转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可依据该房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

这里提醒纳税人,还需要注意离婚析产个税的特殊处理。

析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。

2009年8月17日下发的《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发[2009]121号)文件,对近年来非常热门且争议颇多的关于“个人转让离婚析产房屋的征税问题”做出明确的规定:

(1)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

(2)再转让时,允许扣除其相应的财产原值和合理费用纳个人所得税,其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

(3)若符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申请免征个人所得税。该规定《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)已有规定:“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

在执行上述政策中,纳税人还需要理解以下几个具体问题的界定:

(1)购置时间为:分割行为前的购房时间确定,房产权证上注明的日期,或契税完税证明上注明的时间,即指填发日期。同时出具且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

(2)转让时间为:以销售发票上注明的时间为准。

(3)购房价格:按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

(4)“家庭唯一生活用房”:是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

(四)契税、印花税

关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题,国税发[2006]144号文件作了明确的规定:“对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖‘个人无偿赠与’印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调,争取房管部门对持有加盖”个人无偿赠与“印章契税完税凭证的个人,办理赠与产权转移登记手续,对未持有加盖”个人无偿赠与“印章契税完税凭证的个人,不予办理赠与产权转移登记手续”。

此外,根据《契税暂行条例》第二条第四款的规定,房屋赠与行为属于转移土地、房屋权属,应纳契税,税率为3-5%,计税依据为,房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定,纳税义务发生时间为,取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定,单位和个人产权的买赠与所产的书据为产权转移书据,应按万分之五的税率于书立时贴花。但是,根据《印花税暂行条例》第四条规定:财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。



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