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共有人的优先购买权与承租人的优先购买权法律评析

日期:2012-05-08 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:209次 [字体: ] 背景色:        

 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持”。《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。因此,当共有人将其共有财产出卖时,由此产生共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的冲突问题。在此情况下,应确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利,它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利,它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势,但租赁权毕竟还只是基于合同而产生的一种债权。当物权与债权并存时,物权具有优先于债权的效力。因此,共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。



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