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房改房

买卖不破租赁原则适用之在租赁合同期间买卖房屋的,原有的租赁合同在租赁期限内对新购房人继续有效

日期:2012-04-21 来源:北京房地产律师网 作者:未知 阅读:475次 [字体: ] 背景色:        

2006年3月12日,贺某(出卖人)、夏某(买受人)签订房屋买卖合同,主要内容为贺某将自己位于某小区的X号房屋及其附属设施、装饰装修、相关物品以375万元价格出售给夏某;付款方式为一次性付款;出卖人应当在过户当日将该房屋交付买受人。在违约条款中约定逾期交房的违约责任,逾期在30日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金,合同继续履行;逾期付款违约责任,逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。

因该房屋正在出租,承租方为沈某。后贺某、夏某双方就合同的履行达成部分口头协议:出售方承诺将租户清走,在过户时将房屋交与买受人,同时约定买受人保留50万元,待原租户撤走后支付。2006年3月24日,贺某向租用该房屋的沈某发出房产租赁合同解约告知书,内容为:因本人工作调动,现将该房屋产权转给夏某,希望我们于2006年6月19日前解除此租赁合同。

2006年3月25日,何某、夏某双方办理了房屋过户手续。夏某至2006年3月26日有50万元房款未付。2006年4月15日沈某表示不同意解除租赁合同及提高房租。

另查明,被告贺某(甲方)与案外人沈某(乙方)签订房屋租赁合同,双方在合同中约定了租期自2005年6月18日起,至2010年6月17日止;经双方协定,前三年的房屋年租金为l7万元,后二年每年的房屋租金在前三年房屋年租金的基础上增长5%。法院根据当事人的申请,委托评估公司对该房屋年租金进行了评估,评估值为年租金为31. 07万元。另查明,被告贺某已收取沈某房屋租金至2006年6月19日。

由于贺某迟迟未交付房屋。夏某起诉至法院,要求判令:1.被告履行涉案房屋交付义务;2.判令被告支付迟延交付房屋的违约金自2006年6月18日至实际交付房屋止,按实际交付日*960元/天;3.如不能履行第二项请求,则判令被告赔偿原告租金损失60万元;4.被告负担评估费、诉讼费。

贺某认为房屋已经过户到夏某名下,夏某还有50万元房款未支付,构成违约。不同意夏某的诉讼请求,并反诉要求夏某支付房款50万元,并承担违约责任。

法院判决:法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条之规定,判决:一、原告夏某给付被告贺某房款五十万元;被告贺某赔偿原告夏某租金损失五十四万五千八百元;折抵后被告贺某于本判决生效后七日内给付原告夏某租金损失四万五千八百元。二、驳回原告夏某的其他诉讼请求。三、驳回被告贺某的其他反诉请求。

法官说法:根据《合同法》的规定,依法成立的合同受法律保护。贺某与夏某就房产签订的房屋买卖合同及达成的口头合意,系双方当事人真实的意思表示,双方约定的房屋出售内容未违反相关法律的强制性规定,故房屋买卖合同及口头合意合法有效。合同当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告夏某应按约定支付房款,被告贺某应按约定交付能够实际使用的房屋。根据《合同法》第二百二十九条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。原告夏某要求被告贺某履行房屋交付义务的请求,因案外人不同意提前解除租赁合同,故法院无法支持。要求判令被告支付迟延交付房屋的违约金的请求,因被告贺某未构成根本违约,故该请求法院不予支持。要求判令被告赔偿原告租金损失的请求,法院予以支持,赔偿标准按评估报告结论计算。反诉原告贺某要求反诉被告夏某支付剩余房款的反诉请求,法院予以支持;要求判令被反诉人支付违约金的请求,因双方约定此款待房屋实际交付使用后支付,反诉被告夏某没有违约,故该请求法院不予支持。

法官提醒:买卖不破租赁的法律规定实际是对租赁合同效力的保护,更确切地说是对承租方的一种保护。如果因所有权人更换后,新产权人否认原租赁关系,势必给承租人产生不安全感,因此,法律给予明确的规定,即买卖不破租赁。也就是说,新产权人不能以其不是原租赁合同的一方否认原租赁合同的效力。本案法院判决后,夏某须按照原租赁合同的约定,继续履行贺某与沈某之间签订的租赁合同,直至合同到期履行完毕,自己才可以使用该房屋。

法规依据

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。



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