作者张新宝，中国人民大学法学院吴玉章高级讲席教授
房屋所有权约定变更和实际变更：离婚时的纠纷处理规则
一、概述
近日，最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（2024年11月25日经最高人民法院审判委员会第1933次会议通过，自2025年2月1日起施行；以下简称《解释（二）》）及配套案例。《解释（二）》立足国情、社情、民情，积极回应人民群众的新需求新期待。
《解释（二）》共23条，坚持问题导向，力求务实管用，重点解决夫妻间给予房产、父母为子女婚后购房出资、违反夫妻忠实义务将夫妻共同财产赠与他人以及抢夺、藏匿未成年子女等人民群众关心的审判实践疑难问题。
在婚前或者婚姻关系存续期间，婚姻关系的双方当事人约定将一方所有的房屋转移登记到另一方名下或者变更为双方名下，有些尚未完成房屋所有权转移登记就发生离婚诉讼，对房屋所有权发生争议；有的则是在完成房屋所有权转移登记后发生离婚诉讼，对房屋所有权发生争议。《解释》（二）第5条对此等情形房屋所有权争议的处理做出规定，确定了符合《民法典》的具体裁判规则。
《解释》（二）第5条确定的解决纠纷的基本规则是：（1）尊重当事人的协商一致意见；（2）综合考虑多种因素确定一方获得房屋所有权、另一方是否获得补偿以及补偿的具体数额；（3）给予方在特定情形享有撤销权。
二、已经约定但未完成房屋所有权转移登情形的房屋所有权纠纷处理规则
《解释》（二）第5条第1款规定：
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
（一）适用场景、赠与性质与举证责任
1.适用场景
本款规定适用于在婚前或者婚姻关系存续期间，双方当事人约定将一方（给予方）所有的房屋转移登记到另一方（接受方）名下或者将另一方增加为共同产权人，将该房屋转移登记到双方名下。但是房屋所有权的变更登记尚未完成，也就是说在登记机关的登记信息上不能显示该房屋的所有权发生了变更。
2.行为的赠与性质
双方当事人的此等约定，本质上是赠与行为。如果不违反法律和行政法规的强制性规定、不违背公序良俗、不侵害他人的合法权益，此等赠与被认为是合法有效的。但是，由于房屋作为不动产，其物权变动需要经过登记。在未完成所有权变更登记前，法律认为该房屋的所有权仍然属于给予方。
3.举证责任
在诉讼中接受方要求获得该房屋的部分或者全部所有权，则需要承担举证责任，证明存在此等赠与约定。
（二）优先采纳当事人协商一致的意见
在发生本款争议事项时，法院进行裁判应当尊重双方当事人的协商意见。双方对该房屋的所有权归属或者分割、补偿事宜达成一致意见的，法院应当按照双方的一致意见做出裁判。
《民法典》第5条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”婚姻关系包括基于婚姻发生的房屋赠与，属于民法调整的事项，应当贯彻民法的基本原则自愿（意思自治）原则。
（三）综合考虑多种因素确定房屋的所有权归属
在双方当事人双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有。
一般情况下，如果接受方没有上述各种考虑因素上的充足理由，原则上应当判决给予方获得房屋所有权；婚姻关系存续较短且没有共同生活、没有共同子女的，原则上应当判决给予方获得房屋所有权；一方愿意接受补偿只是补偿数额有争议的，原则上应当判决对方获得房屋所有权；一方还有其他房屋可以居住，而另一方没有其他房屋的，在同等条件下宜判决后者获得房屋所有权。
（四）确定是否补偿以及补偿的数额
一方获得房屋所有权，另一方主张补偿的，是否由获得房屋所有权的一方对其予以补偿，应当平衡利益关系做出处理：给予方获得房屋所有权，婚姻关系存续较短且没有共同生活、没有共同子女的，原则上不予以补偿或者较少补偿；有较长婚姻关系、有共同子女、对共同生活有较大贡献且对离婚无过错的一方，如果没有得到房屋所有权，应当获得较大数额的补偿；房屋市场价值巨大，而且是在婚姻关系存续期间大幅涨价的，获得房屋所有权的一方应当给对方予以补偿。并且是较大数额的补偿，反之则不予补偿或者仅给予较小数额的补偿。
三、已经完成房屋所有权转移登情形的房屋所有权纠纷处理规则
《解释》（二）第5条第2款规定：
婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
（一）适用场景
本款规定适用于在婚前或者婚姻关系存续期间，一方（给予方）将其所有的房屋转移登记至另一方（接受方）或者双方名下的情形。在此等情形，双方进入离婚诉讼并对房屋归属或者分割有争议，适用《解释》（二）第5条第2款规定解决其争议。
（二）裁判规则
1.优先采纳当事人协商一致的意见
双方对房屋的所有权归属通过协商达成一致意见的，法院应当尊重其一致意见，对房屋的所有权归属或者分割事项进行裁判。
2.判决该房屋归给予方所有或者归接受方所有
婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有。相反，如果婚姻关系存续时间较长且给予方对于离婚有重大过失，也可以根据对方当事人的请求，判决该房屋归接受方所有。
3.确定是否补偿以及补偿的具体数额
本款关于补偿的规定，与前款相同，理解和适用上也应一致：给予方获得房屋所有权，婚姻关系存续较短且没有共同生活、没有共同子女的，原则上不予以补偿或者较少补偿；有较长婚姻关系、有共同子女、对共同生活有较大贡献且对离婚无过错的一方，如果没有得到房屋所有权，应当获得较大数额的补偿；房屋市场价值巨大，而且是在婚姻关系存续期间大幅涨价的，获得房屋所有权的一方应当给对方予以补偿。并且是较大数额的补偿，反之则不予补偿或者仅给予较小数额的补偿。
四、给予方的撤销权
《解释》（二）第5条第3款规定：
给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。
《民法典》第147条-第151条对行为人享有的撤销权多种情形做出了规定。
《民法典》第663条规定：
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行； （三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
《解释》（二）第5条第3款规定是对《民法典》上述条文规定的行为人撤销权在特定领域的适用做出的具体解释。给予方行使撤销权应当遵循《民法典》关于民事法律行为效力和赠与合同的规定。具体而言，须满足适用的条件：接受方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形。给予方对此等事实负有举证责任，即“有证据证明”此等事实存在。给予方应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
