北京专业房产律师网 旗下网站 
北京房地产律师网
品牌服务
大型律所,一流团队!  权威咨询,高效代理!  可胜诉后支付律师费!  电话:13691255677  
 

政策法规

2011年最新房地产估价报告评审标准(试行)

日期:2012-05-04 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:1367次 [字体: ] 背景色:        

2011年最新房地产估价报告评审标准(试行)
(自2011年6月21日起,在申请一级资质房地产估价机构的估价报告评审中试用)
第一条(制定目的)  为了提高房地产估价报告(以下简称估价报告)质量,统一估价报告评审内容、要求和方法,保证估价报告评审客观公平,根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见,结合估价报告评审工作实际,制定本标准。
第二条(适用范围)  对鉴证性估价报告进行评审适用本标准。
本标准所称鉴证性估价报告指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用,或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告,包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告:
(一)房地产抵押贷款;
(二)房屋征收补偿;
(三)人民法院拍卖房地产;
(四)房地产税收;
(五)国有建设用地使用权出让;
(六)用房地产作价出资设立公司或者企业;
(七)上市公司关联交易;
(八)投资性房地产公允价值计量
条(评审方式)  估价报告评审定量评审与定性评审相结合的方式。
条(定量评审内容)  估价报告定量评审,采用分项目逐项评分的方式。
估价报告定量评审项目,分为一般项目和特殊项目。
一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量,分为4个分项和28子项(详见附件)
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中,房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项(1)估价假设和限制条件的特殊要求;(2)估价原则的特殊要求;(3)估价结果披露的特殊要求;(4)估价对象变现能力分析;(5相关风险提示;(6)附件的特殊要求。
第五条(定量评审得分  估价报告定量评审总分的满分为100分。
不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,各个一般项目的评审得分之和。
应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分按照下列公式换算得出:
一般项目评审总得分+特殊项目评审总得分
估价报告定量评审总得分=————————————————————×100
100特殊项目的满分
条(各评审子项的评审得分  被评审的估价报告存在本标准列举的问题的,从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的,根据问题的轻重程度予以扣分。
每个评审项的评审得分为该评审子项的标准分减去扣分值之。该评审子项的扣分值之超过其标准分的,仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。
条(测算过程评审)  估价测算过程评审得分按照下列方式确定
(一)根据估价对象和当地房地产市场状况,能选用一种估价方法估价的,该估价方法测算过程的评审得分为估价测算过程评审得分
(二)根据估价对象和当地房地产市场状况,应当选用两种以上估价方法估价的,先分别评定各种估价方法测算过程的得分,然后以其简单算术平均数作为估价测算过程评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,该估价方法测算过程的评审得分为零分。
条(创新特色加分)  鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。
估价报告在严于《房地产估价规范》、相应估价指导意见以及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触前提下,有创新或者特色应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中,创新或者特色很突出的,加20~30分;较突出的,加10~20分;有一定创新或者特色的,加5~10分。
给予估价报告创新或者特色加分的,应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。
条(定性评审内容  估价报告定性评审,采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。
对于有不合格内容的估价报告,仍然应当进行全面的定量评审,尽量指出估价报告存在的问题,以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题,帮助其提高估价报告质量。
在进行全面的定量评审中,不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。
条(重要内容缺失的不合格  估价报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格
(一)致估价委托人函;
(二)注册房地产估价师声明;
(三)估价假设和限制条件;
(四)附件
估价结果报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格
(一)估价委托人;
(二)估价机构;
(三)估价目的;
(四)估价对象;
(五)估价时点;
(六)价值类型;
(七)估价依据;
(八)估价原则;
(九)估价方法;
(十)估价结果;
(十一)估价人员
估价技术报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格
(一估价对象实物状况描述与分析;
(二估价对象权益状况描述与分析;
(三估价对象区位状况描述与分析;
(四)市场背景描述与分析;
(五估价对象最高最佳利用分析(根据估价目的,应当评估估价对象现状价值的除外)
(六)估价方法适用性分析;
(七)估价测算过程;
(八)估价结果确定。
特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的,估价报告为不合格
第十条(有重大问题的不合格  估价报告下列情形之一的,估价报告为不合格
(一)致估价委托人函上无房地产估价机构盖章;
注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字;
估价报告出具日期(致估价委托人函上的落款日期)不在房地产估价机构的资质有效期内;
随意编造对估价结果有直接影响的估价假设;
)估价目的表述错误或者未对应其经济行为
(六)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定,估价对象界定不清或者有严重错误,遗漏、虚构估价对象
)估价时点确定错误,与估价目的不适应或者有关规定不同且未充分说明理由;
)价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误;
九)估价依据严重错误,或者在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见,或者估价依据运用严重错误,或者在估价中完全未体现估价依据的要求;
十)估价方法选用错误,或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由,或者估价技术路线(估价思路)严重错误;
十一)估价方法运用严重错误,包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误
十二)虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例
十三估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致,包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一致,估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致
第十条(其他不合格情形  估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形,但在评审中发现存在下列情形之一的估价报告应当不合格
根据《房地产估价机构管理办法》,估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围;
(二)房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系,或者与估价对象有利益关系;
估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力,但有重要专业帮助并予以说明的除外;
(四)被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致;
(五)估价结果不合理偏高或者偏低。
第十条(评审结论  估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。
没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的,有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的,以及有本标准规定的不合格内容之一估价报告,为评审不合格。
前款以外的估价报告,为评审合格。其中,90分以上的,为一等报告;80分以上、不足90分的,为二等报告;70分以上、不足80分的,为三等报告;60分以上、不足70分的,为四等报告。
评审意见应当说明估价报告是否合格,并指出估价报告存在的主要问题。
十四条(参照执行  对非鉴证性估价报告进行评审,参照本标准执行
第十条(解释  本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第十条(施行日期  本标准自发布之日起施行。
附件:
房地产估价报告定量评审标准
目  录
表1
房地产估价报告一般项目评审标准
表1-1
市场法评审标准
表1-2
收益法评审标准
表1-3-1
成本法(房地)评审标准
表1-3-2
成本法(建筑物)评审标准
表1-3-3
成本法(土地)评审标准
表1-4-1
假设开发法(现金流量折现法)评审标准
表1-4-2
假设开发法(传统方法)评审标准
表1-5
基准地价修正法评审标准
表2
房地产抵押估价特殊项目评审标准
表1           房地产估价报告一般项目评审标准
评审分项
序号
评审子项
评审标准
扣分项目分值及说明
一、封面
、目录
、致函
声明
假设限制条件
15分︶
1
  
(或者扉页)
要素齐全,表述准确、简洁
1
(1)基本要素包括估价报告名称、估价项目名称、估价委托人(名称或者姓名)、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价作业日期、估价报告编号每缺少一项,0.5
(2)表述不准确、不简洁的,扣0.5分。
2
  
内容完整,前后文字、页码一致。
1
(1)基本内容包括标题(目录)、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件每缺少一项0.5
(2)估价结果报告级标题缺少或者不全的,扣0.5
(3)估价技术报告缺少或者不全的,扣0.5
(4)目录中的文字与正文中的文字不一致的,扣0.5
(5)未标注页码或者页码前后不一致的,扣0.5
注:仅向估价委托人提供估价结果报告的,存档的估价技术报告中应当有单独的目录。
3
*估价
委托人函
内容完整前后内容一致,表述准确、简洁
5
(1)基本内容包括标题(致估价委托人函)、估价委托人(名称或者姓名)、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结果、估价机构盖章法定代表人或者执行合伙人盖章或者签字、落款日期。其中,无房地产估价机构盖章的,属于不合格内容;其余的每缺少一项1
(2)表述不准确、不简洁的,扣1分。
(3)估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的,属于不合格内容。
(4)落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的,属于不合格内容。
4
*注册房地产估价师声明
内容完整、规范,针对性强。
3
(1)声明内容不完整或者不恰当的,扣1分。
(2)未列明实地查勘注册房地产估价师姓名或者实地查勘日期的,扣1
(3)说明是否有重要专业帮助的,有重要专业帮助说明帮助者的姓名和内容的,应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的,扣1~2分
(4)内容上与估价假设和限制条件混淆的,1
(5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号的,扣1分。
(6)无两名以上注册房地产估价师签字,属于不合格内容。
5
*估价假设和限制条件
假设限制条件合法、必要、合理、有依据
5
(1)基本内容包括:本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。缺少相关内容的,扣2分。
(2)未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素,或者虽然披露但未就对估价结果影响进行说明的,扣4分。
(3)估价假设针对性不强的,扣1~2分。
(4)估价假设照“合法必要、合理、有依据要求说明的,扣1~3分
(5)随意编造对估价结果有直接影响的估价假设,属于不合格内容。
二、
价结果报告
25分︶
6
*估价委托人
基本信息完整。
1
基本信息包括估价委托人名称或者姓名缺少的,扣1分。
7
*估价机构
基本信息完整。
1
基本信息包括:房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人(姓名)住所、资质等级、资质证书编号。每缺少一项0.5分。
8
*估价目的
表述明确具体、规范
2
(1)估价目的表述不明确或者不具体的,1
(2)估价目的表述不规范的,扣1
(3)估价目的表述错误或者未对应其经济行为的,属于不合格内容
9
*估价对象
估价对象范围界定清楚,基本状况描述全面、准确
5
(1)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等;包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益应说明界定不清楚的,扣12分。
(2)估价对象基本状况包括名称、坐落、规模、用途、权属等描述不全面、不准确的,扣12
(3)土地基本状况中还应当包括:四至、土地使用期限、开发程度。每缺少一项,扣1分。
(4)建筑物基本状况中还应包括:建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。每缺少一项,扣1分。
(5)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的,估价对象界定不清或者有严重错误的,虚构、编造估价对象状况的,属于不合格内容。
10
*估价时点
确定正确,确定理由简要明确。
1
(1)估价时点确定依据不足,或者未简要说明理由的,扣0.5分。
(2)估价时点确定错误与估价目的不适应或者有关规定不同且未充分说明理由,属于不合格内容。
11
*价值类型
价值类型明确,价值内涵或者定义准确。
3
(1)价值类型未明确或者正确的,扣2
(2)价值内涵或者定义表述不准确的,扣0.5~1分。
(3)价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误,属于不合格内容。
12
*估价依据
依据完整、合法有效。
2
(1)必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的,扣0.5~1分
(2)法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的,扣0.5分
(3)所列的估价依据已过时或者失效的,扣0.5~1分
(4)滥列估价依据的,扣0.5~1分。
(5)估价依据严重错误的,在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的,估价依据运用严重错误,在估价中完全未体现估价依据的要求的,属于不合格内容。
13
*估价原则
原则完整、准确,具有针对性
1
(1)列明本次估价应当遵循的估价原则。每缺少一项0.5分。
(2)所列估价原则无简要定义的,扣0.5分。
(3)所列估价原则缺乏针对性的,扣0.5分。
14
*估价方法
选用的估价方法正确,方法定义简明、准确。
3
(1)理论上适用的估价方法未选用,虽然说明理由,但理由不够充分的,扣12
(2)估价方法定义不准确的,扣0.51分。
(3)估价方法选用错误的,理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由属于不合格内容。
(4)与估价技术报告中估价方法选用不一致的,属于不合格内容。
15
*估价结果
完整清晰,前后一致。
3
(1)估价结果(包括币种、总价及其大写、单价及其单位;仅表述总价或者单价的,应说明理由)表述不完整的,扣0.51
(2)估价结果内涵(是否与估价假设限制条件一致,例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等)不清晰的,扣1分。
(3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的,估价结果不合理偏高或者偏低的,属于不合格内容。
16
*估价人员
基本信息完整,角色明确
1
(1)未写明执行估价的注册房地产估价师(至少两名以上)的姓名、注册号,无签字的,扣1
(2)有协助估价而未写明协助估价的人员姓名、相关资格或者职称,无签字的,扣0.5
17
估价作业
日期
表述正确,时间合理。
1
(1)表述不正确的,扣1
(2)时间上难以保证按质完成的,扣0.5
18
估价报告使用期限
表述正确,期限合理。
1
(1)表述不正确的,扣1分。
(2)期限确定不合理的,扣1分。
三、
50
19
*
实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性
3
(1)描述内容包括名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项0.5
(2)缺少分析的,扣2分。
(3)分析针对性不强的,扣0.51分。
建筑物实物状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性
(1)描述内容包括名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项0.5
(2)缺少分析的,扣2分。
(3)分析针对性不强的,扣0.51分。
20
*权益状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性
3
(1)土地权益状况描述内容包括:土地所有权状况土地使用权状况他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项0.5
(2)建筑物权益状况描述内容包括:房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项0.5
(3)在建工程权益状况描述内容包括:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。
(4)缺少分析的,扣2分。
(5)分析针对性不强的,扣0.51分。
21
*区位状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性
3
(1)位置状况描述内容包括坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等,每缺少一项0.5
(2)交通状况描述内容包括道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等,每缺少一项0.5
(3)环境状况描述内容包括自然环境、人文环境、景观等,每缺少一项0.5
(4)外部配套设施状况描述内容包括基础设施、公共服务设施每缺少一项0.5
(5)未分析区位状况优劣1 
(6)分析针对性不强的,扣1分。
22
*市场背景描述与分析
描述内容完整,分析客观,定性和定量相结合,具有针对性
3
(1)描述内容包括:宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况,每缺少一项,扣1分。
(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的,扣2分。
(3)分析针对性不强,如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的,扣1分
23
*最高最佳
利用分析
分析内容完整,具有针对性,结论正确
3
(1)分析内容包括:合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项,扣1分。
(2)分析针对性不强的,扣12
(3)分析结论错误的,扣3分。
24
*估价方法
适用性分析
逐一分析各种估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰。
3
(1)分析内容包括:各种估价方法的适用性、估价技术路线。每缺少一项,扣2分。
(2)估价方法选用错误,或者技术路线表述错误的,扣3
(3)应选用的估价方法未选用的,扣2分。
(4)已选用估价方法未简述理由的,扣1
(5)理论上适用而运用的客观条件不具备,未充分说明理由的,扣1分。
(6)理论上不适用的估价方法未简述理由的,扣0.5分。
(7)技术路线表述不清晰的,扣0.51
(8)与估价结果报告中估价方法选用不一致的,属于不合格内容。
25
*估价测算
过程
数据来源依据充分,参数选取客观、合理,理论表述与实际应用有说服力;有必要的分析和过程;计算过程完整、严谨、正确。
30
(1)照表1-11-5相应估价方法评审标准进行评审
(2)理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,该估价方法的得分为零分。
(3)应当选用两种以上估价方法估价的,先分别评定各种估价方法测算过程的得分,然后以其简单算术平均数为估价测算过程得分
(4)估价方法运用严重错误,包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误,属于不合格内容。
26
*估价结果
确定
估价结果确定方式恰当、理由充分。
2
(1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的,扣2
(2)未说明权重确定理由或者理由不充分的,扣1分。
(3)估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的,估价结果不合理偏高或者偏低的,属于不合格内容。
附件及外在质量
10
27
*附  
附件资料齐全、完整、真实。
5
(1)基本资料包括估价委托书复印件、估价对象位置图、内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件房地产估价机构营业执照复印件房地产估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复印件。每缺少一项且未充分说明客观原因,或者每有一项出差错的,1
(2)估价对象部状况、外部状况、周围环境和景观照片难以反映估价对象状况的,扣13
(3)有重要专业帮助未附重要专业帮助者签字的书面专业意见复印件的,扣1分。
28
外在质量
用语用词规范,文字简洁、通顺、逻辑性强排版装订规整。
5
(1)专业术语不规范或者前后表述不一致的,12
(2)报告各部分之间描述相互矛盾的,扣13
(3)报告各部分之间出现不必要重复的,扣12
(4)报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的,扣12
(5)存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的12
(6)序号使用不规范或者顺序错误的,12
(7)排版不规整,装订质量粗糙的,扣12分。
  
100
表1-1                市场法评审标准
评审分项
评审标准
扣分项目分值及说明
1
数量
要求
可比实例不少于3
2
(1)可比实例少于3个的,2
(2)未说明可比实例的来源、名称、位置,无可比实例外观照片的,每项1
(3)可比实例价格内涵说明的,扣12
(4)可比实例基本状况描述不完整、不清晰的,扣12
(5)可比实例区位状况、成交日期可比性不强的,扣12分。
(6)虚构、编造可比实例的,属于不合格内容。
真实性
可比实例来源真实,价格内涵清晰。
2
信息完备性
可比实例必要信息完备
2
可比性
可比实例具有可比性。
2
2
交易情况
修正
交易情况说明清晰,修正的方法明确、方向正确、幅度合理
2
(1)未说明交易情况,扣1
(2)交易情况说明清晰的,扣0.5
(3)修正方法不明确的,0.51
(4)修正的方向不正确或者幅度不合理的,扣2分。
3
市场状况
调整
成交日期表述明确,调整的方法明确、方向正确、幅度合理
3
(1)成交日期表述模糊或者未说明的,扣23分。
(2)调整方法不明确的,0.51
(3)调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的,扣13
(4)修正的方向不正确或者幅度不合理的,扣3分。
4
区位状况
调整
比较因素选择恰当因素说明清晰,权重合理,调整的方法明确、方向正确、幅度合理
5
(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的0.53
(2)比较因素说明不清晰或者说明的,扣0.53
(3)因素权重确定不合理的,扣0.53分。
(4)调整方法不明确的,12
(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的,扣5分。
5
实物状况
调整
比较因素选择恰当因素说明清晰,权重合理,调整的方法明确、方向正确、幅度合理
5
(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的0.53
(2)比较因素说明不清晰或者说明的,扣0.53
(3)因素权重确定不合理的,扣0.53分。
(4)调整方法不明确的,12
(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的,扣5分。
6
权益状况
调整
比较因素选择恰当因素说明清晰,调整的方法明确、方向正确、幅度合理
3
(1)比较因素选择不恰当或者错误13
(2)比较因素说明不清晰或者说明的,扣13
(3)调整方法不明确的,12
(4)调整的方向不正确或者幅度不合理的,扣3分。
7
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,权重合理,计算正确。
4
(1)公式选用错误的,扣4分。
(2)无计算过程的,扣3
(3)计算过程不清晰、不完整的,扣12
(4)权重确定不合理的,扣14
(5)计算错误的,扣14分。
8
  
30
表1-2                收益法评审标准
序号
评审分项
        
扣分项目分值及说明
1
有效毛收入
出租型
租金水平
租金水平确定依据充分,有必要的过程。
4
(1)租金内涵不一致,或者不清晰的,扣23分。
(2)租金水平确定无依据,或者依据不充分的,扣23分。
(3)租金水平确定缺少必要的过程的,扣23分。
(4)租金水平未在估价对象租金水平和类似房地产租金水平的基础上合理预测的,扣23分。
租约限制
租约限制处理合理,理由充分。
2
(1)未说明租约限制的,扣2
(2)有租约限制,但未考虑且无理由或者理由不充分的,扣12
(3)考虑了租约限制,但处理方式不正确的,扣0.51
对租约进行必要的分析说明
租赁面积确定
租赁面积与租金内涵中的面积一致,依据充分,确定合理。
2
(1)租赁面积与租金内涵中的面积不一致的,扣2分。
(2)租赁面积确定不正确的,扣2分。
(3)出租面积比率确定依据不充分的,扣0.51分。
空置租金损失
空置(出租率)租金损失依据充分、确定合理。
2
(1)未考虑空置率(出租率)或者租金损失,且未说明理由的,扣2分。
(2)空置率(出租率)或者租金损失依据不充分,确定不合理的,扣0.52分。
自营型
经营收入
经营业态或者生产性质明确;说明近年经营收入;经营收入测算过程清楚、完整,计算正确。
10
(1)经营业态或者生产性质未说明或者不明确的,扣35
(2)未说明近年经营收入的,扣35
(3)经营收入测算无过程或者过程不完整的,扣310
(4)经营收入错误的,扣35
2
其他收入
其他收入项目明确,数据确定正确。
1
(1)未说明其他收入项目的,扣1分。
(2)其他收入项目及数据确定错误的,扣1分。
3
运营费用
费用构成正确、完整,取值依据充分,测算过程清楚、完整,计算正确。
5
(1)运营费用构成不正确、不完整,扣13
(2)运营费用取值有错误的,扣24分。
(3)运营费用(运营费用率)确定无依据,或者依据不充分的,扣24分。
(4)运营费用(运营费用率)确定缺少必要的过程的,扣24分。
(5)按照自营型模式测算,经营利润未扣除的,12分。
(6)经营利润取值无依据,或者依据不充分的,扣12分。
(7)运营费用错误的,扣35
4
净收益
前后一致、计算正确
2
计算不正确的,扣2分。
5
变化趋势分析
变化趋势分析依据充分,结论合理
2
(1)未进行净收益(经营收入、运营费用)变化趋势分析的,扣2
(2)净收益(经营收入、运营费用)变化趋势分析无依据,或者依据不充分的,扣0.51分。
(3)净收益(经营收入、运营费用)变化趋势分析及结论与市场背景分析不一致的,扣12
6
报酬率
(或者资本化率)
报酬率(或者资本化率)确定方法正确,依据充分,过程完整,取值合理。
4
(1)报酬率(或者资本化率)确定无过程,或者无依据的,扣2
(2)报酬率(或者资本化率)确定方法不正确的,2
(3)报酬率(或者资本化率)确定过程有错误的,12
(4)报酬率(或者资本化率)取值不合理的,扣2分。
7
收益期限
收益期限确定正确,依据充分。
2
(1)收益期限确定错误的,扣2
(2)收益期限确定未说明依据,或者依据不充分的,扣1分。
8
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。
4
(1)公式选用错误的,扣4分。
(2)公式中字母含义未说明或者说明不准确的,扣0.51
(3)无计算过程或者计算过程不清晰、不完整的,扣13
(4)计算错误的,扣13分。
9
  
30
表1-3-1           成本法房地评审标准
评审分项
评审标准
扣分项目分值及说明
1
土地取得
成本
市场购置
土地
土地取得途径明确;土地取得成本构成完整、合理,取值依据充分;土地取得成本调整符合市场情况;土地取得税费计算合理
4
(1)未说明土地取得途径的,扣1
(2)土地取得成本构成不完整或者不合理的,扣13
(3)土地取得成本取值依据不充分的,扣13
(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的,扣12
(5)土地取得税费确定不正确的,扣1分。
征收集体
土地
征收国有
土地上房屋
2
开发成本
计费依据充分,费率合理。
2
(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣2
(2)费率确定不合理的,扣1
(3)费率确定依据不充分的,扣1分。
建筑安装工程费
建筑安装工程费(单方造价)的确定依据充分客观合理。
3
(1)建安工程费(单方造价)取值无依据现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等)的,扣3分。
(2)建安工程费(单方造价)取值依据不充分的,扣13分。
(3)建安工程费确定错误的,扣3分。
基础设施建设费
费用内容构成完整,费用依据充分,取值合理
2
(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣2
(2)费率确定依据不充分的,扣0.5分。
(3)费率确定不合理的,扣2
公共配套设施建设费
费用构成完整,费用依据充分,取值合理
2
(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣2
(2)费率确定依据不充分的,扣0.5分。
(3)费率确定不合理的,扣2
开发期间税费
税费构成完整,税费依据充分,取值合理
1
(1)税费构成内容不完整或者不合理的,扣1
(2)税费率确定依据不充分的,扣0.5分。
(3)税费率确定不合理的,扣1
3
管理费用
费率合理,依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
4
销售费用
费率合理,依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
5
投资利息
利率选择正确;开发周期、计息期限确定合理。
2
(1)利率选择不正确的,扣2
(2)开发周期、计息期限确定不合理的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
6
销售税费
税金构成合理,税率确定正确。
2
(1)税金构成内容不完整或者不正确的,扣1
(2)税率不符合规定的,扣2分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
7
开发利润
利润率内涵清楚,取值客观、合理。
2
(1)利润率内涵不清楚的,扣1
(2)利润率取值理由不充分的,扣1
(3)利润率取值不合理的,扣2分。
(4)计算基数不正确的,扣2分。
8
  
维护使用状况描述全面、客观;折旧分析深入,成新确定合理,依据充分。
3
(1)维护使用状况没描述,直接给出成新率的,扣2分
(2)维护使用状况描述不全面、不准确,成新率确定依据不充分的,扣1分
(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面,成新率、折旧额确定不合理的,扣0.5~1分。
9
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。
3
(1)计算公式选用正确,无计算过程或者计算过程不清晰的,扣2
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣3分。
10
小  计
30
表1-3-2           成本法建筑物评审标准
评审分项
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
勘察设计和前期工程费
费用构成合理;计费依据充分,费率合理。
2
(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣2
(2)费率确定不合理的,扣2
(3)费率确定依据不充分的,扣1分。
建筑安装
工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
6
(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等)或者依据不充分的扣1~4分
(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的,扣1~5分。
基础设施
建设费
费用构成合理,费用额度依据充分。
2
(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣2分
(2)费率确定不合理的,扣2分
(3)费率确定依据不充分的,扣0.5分。
公共配套设施建设费
费用构成合理,费用额度依据充分。
2
(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣2分
(2)费率确定不合理的,扣2分
(3)费率确定依据不充分的,扣0.5分。
开发期间
税费
税费构成合理,税费额度依据充分。
2
(1)税费构成内容不完整或者不合理的,扣2分
(2)税率确定不合理的,扣2分
(3)税率确定依据不充分的,扣0.5~1分。
2
管理费用
费率合理,依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
3
销售费用
费率合理,依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
4
投资利息
利率选择正确;开发周期、计息期限确定合理。
2
(1)利率选择不正确的,扣2分
(2)开发周期、计息期限确定不合理的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
5
销售税费
税金构成合理,税率确定正确。
2
(1)税金构成内容不完整或者不正确的,扣1分
(2)税率不符合规定的,扣2分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
6
开发利润
利润率内涵清楚,水平客观、合理,理由充分。
2
(1)利润率内涵不清楚的,扣1
(2)利润率取值理由不充分的,扣1
(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的,扣2分。
(4)计算基数不正确的,扣2分。
7
建筑物折旧
维护使用状况描述全面、客观;折旧分析深入,成新确定合理,依据充分。
3
(1)维护使用状况没描述,直接给出成新率的,扣2分
(2)维护使用状况描述不全面、不准确,成新率确定依据不充分的,扣1分
(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面,成新率、折旧额确定不合理的,扣0.5~1分。
8
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。
3
(1)计算公式选用正确,无计算过程或者计算过程不清晰的,扣3分
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣3分。
小  计
30
表1-3-3           成本法土地评审标准
评审分项
评审标准
扣分项目分值及说明
1
市场购置
土地取得
土地取得方式明晰;土地取得成本构成合理,依据充分;土地取得成本调整符合市场情况。
9
(1)未说明土地取得方式的,扣1分
(2)成本内容构成不合理的,扣1~6分
(3)成本取值依据不充分的,扣1~5分
(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的,扣1~3分
征收集体
土地取得
征收国有
土地取得
2
土地取得税费
税费构成合理,税费确定合理。
2
(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分
(2)税费率不符合规定的,扣2分。
3
土地开发费
开发费用构成完整,依据充分;取值客观合理,土地开发周期确定合理。
5
(1)土地开发费用构成不完整的,扣1~3分
(2)土地开发费用取值依据不充分的,扣1~2分
(3)土地开发周期确定不合理的扣1分。
4
管理费用
费用构成合理,费率确定依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
5
销售费用
费用构成合理,费率确定依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
6
投资利息
利率选择正确;开发周期、计息期限确定合理。
2
(1)利率选择不正确的,扣2分
(2)开发周期、计息期限确定不合理的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
7
销售税费
税金内容构成完整,税率确定正确。
2
(1)税金构成内容不完整或者不正确的,扣1分
(2)税率不符合规定的,扣2分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
8
开发利润
利润率内涵清楚,水平客观、合理,理由充分。
2
(1)利润率内涵不清楚的,扣1
(2)利润率取值理由不充分的,扣1
(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的,扣2分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
9
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。
4
(1)计算公式选用正确,无计算过程或者计算过程不清的,扣3分
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣4分。
10
小  计
30
表1-4-1      假设开发法(现金流量折现法)评审标准
评审分项
评审标准
扣分项目分值及说明
1
开发经营方案
开发经营方案明确符合规划条件符合最高最佳利用要求。
3
(1)未说明估价前提(自愿开发、自愿转让或被迫转让)的,扣1分。
(2)未结合规划条件和项目具体情况描述开发经营方案的,扣4分
(3)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模),扣0.5~2分
(4)后续开发经营期不明确或者不合理的,扣0.5~2分
2
开发完成后价值
采用市场法、收益法等科学方法求取,进行有依据的预测和分析。
5
(1)采用成本法等错误方法求取的,扣5分。
(2)采用市场法求取的,价格依据(可比实例、市场状况)不充分且分析不透彻的扣1~4分
(3)采用收益法求取的,计算净收益依据不充分且分析不透彻的扣1~4分
(4)未对当前市场状况进行变化趋势分析的,扣2分
(5)当前市场状况变化趋势分析依据不充分或者不合理的,扣0.5~1分。
3
取得税费
税费构成明确、合理;税费比率依据充分。
2
(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分
(2)税费率不符合规定的,扣2分。
4
开发
成本
建筑安装
工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
5
(1)建安工程费取值无来源依据的扣1~3分
(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的,扣1~3分。
其他成本
依据充分,客观合理。
2
(1)其他成本构成内容不完整的,扣1~2分
(2)取值依据不充分,扣1分。
5
管理费用
费用构成合理,费率确定依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
6
销售费用
费用构成完整;费率选取合理,依据充分;费用计算正确。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
7
销售税费
税费构成明确、合理;税率费率确定正确。
2
(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分
(2)税率费率不符合规定的,扣2分。
8
折现率
构成完整,利润率、利息率取值客观、合理,折现时间正确,理由充分。
3
(1)折现率构成不完整或者错误的,扣1~3
(2)折现率取值依据不充分,扣2分。
9
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。
4
(1)计算公式选用正确,无计算过程或者计算过程不清晰的,扣3分
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分
(3)折现期取值不合理的,2分。
(4)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣5分。
10
小  计
30
表1-4-2        假设开发法(传统方法)评审标准
评审分项
评审标准
扣分项目分值及说明
1
开发经营方案
开发经营方案明确符合规划条件符合最高最佳利用要求。
3
(1)未描述开发经营方案的,扣3
(2)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模),扣0.5~2分
(3)后续开发经营期不明确或者不合理的,扣0.5~2分。
2
开发完成后价值
采用市场法、收益法等科学方法求取。
4
(1)采用成本法等错误方法求取的,扣4分。
(2)采用市场法求取的,价格依据(可比实例、市场状况)不充分且分析不透彻的扣1~4分
(3)采用收益法求取的,计算净收益依据不充分且分析不透彻的扣1~4分
3
取得税费
税费构成明确、合理;税费比率依据充分。
2
(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分
(2)税费率不符合规定的,扣2分。
4
建筑安装
工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
5
(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价格等)或者依据不充分的扣1~3分
(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的,扣1~3分。
其他成本
依据充分,客观合理。
2
(1)其他成本构成内容不完整的,扣1~2分
(2)取值依据不充分,扣1分。
5
管理费用
费用构成合理,费率确定依据充分。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
6
销售费用
费用构成完整;费率选取合理,依据充分;费用计算正确。
2
(1)费率取值不合理的,扣2分
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
7
投资利息
利率选择正确;计息期限确定合理。
3
(1)利率选择不正确的,扣2分
(2)计息期限确定不合理的,每错一项,扣1分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
8
销售税费
税费构成明确、合理;税率费率确定正确。
2
(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分
(2)税率费率不符合规定的,扣2分。
(3)计算基数不正确的,扣2分。
9
后续应得利润
利润率内涵清楚,水平客观、合理,理由充分。
2
(1)利润率内涵不清楚的,扣1
(2)利润率取值理由不充分的,扣1分
(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的,扣2分
(3)计算基数不正确的,扣2分。
10
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。
3
(1)计算公式选用正确,无计算过程或者计算过程不清晰的,扣3分
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣3分。
11
小  计
30
表1-5            基准地价修正法评审标准
表2           房地产抵押估价特殊项目评审标准
评审分项
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
基准地价内涵
简洁说明基准地价的内涵
2
(1)基准地价内涵包括:基准日期、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度、容积率。每缺少一项,扣0.5分。
(2)说明不简洁、不清晰、不准确的,扣1分。
基准地价修正体系
简明、完整介绍将基准地价调整为宗地价格的方法和系数
2
(1)调整方法、系数介绍不简明的,扣1分。
(2)调整方法、系数介绍不完整的,扣1~2分
(3)未介绍调整方法的,扣2分。
(4)未介绍调整系数的,扣2分
土地级别或者
地价区段确定
确定正确,依据充分。
2
(1)未采用最适用的基准地价标准的,扣2分。
(2)土地级别或者地价区段确定错误的,扣2分。
(3)未说明土地级别或者地价区段确定依据的,扣1分。
基准地价取值
取值合理
2
(1)未采用最适用的基准地价标准的,扣2分。
(2)基准地价取值不合理的,扣2分。
2
土地市场状况调整
市场状况调整系数确定依据充分,计算正确
3
(1)期日修正系数确定不符合宗地状况说明,或者依据不充分的,扣1~3分
(2)期日修正与其他方法不一致的,扣1分。
(3)期日修正计算过程错误,扣1分。
3
区位状况调整
区位状况调整系数选取客观、合理计算正确
3
(1)修正系数选取不符合宗地状况说明的,每项扣1~2
(2)修正过程计算错误,扣1~3分。
4
建筑容积率调整
容积率调整系数确定依据充分,计算正确
3
(1)容积率修正过程不符合宗地状况说明,或者系数确定依据不充分的,扣1~3分
(2)容积率修正过程计算错误的,扣1分。
5
土地使用期限调整
土地剩余使用年限确定正确;资本化率确定依据充分,符合法律法规要求;计算正确。
3
(1)土地剩余使用年限确定不符合宗地状况说明,或者依据不充分的,扣1~3分
(2)资本化率确定理由不充分的,扣1分
(3)资本化率与其他方法不一致的,扣1分。
(4)年期修正过程计算错误的,扣1分。
6
土地开发程度调整
开发程度修正内容完整、计算正确
3
(1)开发费用修正过程与不符合宗地状况说明,或者依据不充分的,扣1~3分
(2)开发费用修正不完整的,每缺少一项,扣1分。
(3)开发程度修正过程计算错误的,扣1分。
7
其他因素调整
有说明,调整合理。
3
(1)说明有无其他因素(如具体用途、土地形状等)调整,未说明的,扣3分。
(2)其他因素调整不合理的,扣1~3分
8
公式选用和
计算过程
公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。
4
(1)计算公式选用正确,无计算过程或者计算过程不清晰的,扣3分
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分
9
小  计
30


特别声明:本网站上刊载的任何信息,仅供您浏览和参考之用,请您对相关信息自行辨别及判断,本网站不承担任何责任;本网站部分内容转自互联网,如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题,请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言,本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话:15313195777。


 
13691255677