原创 刘艳 陈伟 前进律师团队，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
【导言】
在房屋买卖合同中，定金罚则与违约金条款并存，当一方发生违约行为时，守约一方则会选择适用定金罚则或者违约金条款，在双方是否存在违约情形存在争议时，当一方起䜣行使定金罚则时，相对方通常会提出反诉，要求同样适用定金罚则或者违约金条款，那么，何为定金罚则，如何认定定金罚则的适用条件，定金罚则与违约金条款的区别在哪里，如何运用诉讼策略维护自身合法权益。
我们团队曾处理多起房屋买卖合同纠纷，且均遇到过定金罚则、违约条款运用的实务问题。为帮助大家了解房屋买卖合同纠纷中的定金罚则，同时也让我们团队法律实务水平得到进一步提高，特撰写本文。
一、何为定金罚则？
定金是指在平等民事主体之间进行交易时，具有债权担保性质的款项。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第五百八十六条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”
上述法律对定金的法律性质以及定金最高比例作出了明确的规定。定金可以低于20%，但最高不得超过主合同标的20%，超过部分只能视为预付款之类的款项，而不是作为定金。
那么，定金罚则的具体内容是什么呢？
《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
定金具有明显的惩罚性质。定金作为一种担保方式，其所担保的对象就是合同双方当事人的履行合意，并以适用定金罚则为手段实现担保目的。与其他担保制度相比，定金最重要的法律特征就是担保手段上的惩罚性。该种惩罚性规定对于陌生人社会从事商品交换的缺乏互信的双方而言具有特殊的价值，它可以实现债的担保并督促双方履行合同义务，从而完成交易。如果没有惩罚性规定，定金就失去其本质特征，也就失去了存在的价值。
二、定金只适用房屋买卖合同初期，还是适用于房屋买卖合同的全部履行阶段？
就房屋买卖合同中的定金适用规则而言，违约定金通常发生在房屋买卖合同订立之初、尚未实际履行之时，以发挥担保债务履行的功能。
违约行为可能发生在房屋买卖合同履行之前、履行期间以及一方履行完毕等各个阶段。在房屋买卖合同已经成立并生效但尚未开始实际履行时，由于双方的债务履行期限均未届至，只有在一方符合预期违约情形时对方才能主张适用定金罚则，这一阶段的定金适用争议不大。
在房屋买卖合同开始履行后，尤其是买方支付的定金已经按照合同约定抵作价款时，出卖人严重违约，买受人能否主张定金权利？
对此，审判实务中存有争议。一种观点认为，定金抵作价款后，其作为定金的性质已经发生了变化，此后发生的违约行为不再适用定金罚则。另外一种观点认为，定金作为合同债务履行之担保，其作用应贯穿合同履行的全部阶段，在合同履行完毕之前均可适用，除非当事人明确约定不再作为定金。
《买卖合同司法解释》的理解与适用中，赞同第二种观点，理由是：如果认定定金抵作价款后即不能再适用定金罚则，那么对于买受人支付价款义务在先、出卖人交付货物义务在后的买卖合同而言，定金基本上不具有任何约束出卖人的功能，这对买受人显然有失公平，也不符合当事人约定定金作为双方履行合同担保的本意。从文义解释角度分析，《民法典》第587条亦采纳了司法解释的观点，即债务人履行债务后，收受定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，应双倍返还定金。
因此，在房屋买卖合同中，定金作为房屋买卖合同债务履行之担保，其作用应贯穿房屋买卖合同履行的全部阶段，除非双方在合同中做出排除性约定。
三、双倍返还定金金额能否调整？
佛山市禅城区人民法院（2021）粤0604民初20983号中认为，因被告嘉某公司的违约，原告行使合同解除权，且本院确认《某大厦认购协议书》已于2021年6月23日解除，故原告向嘉某公司支付的楼款401755元应予返还，原告请求嘉某公司返还该楼款401755元，理据充分，本院予以支持。另，被告嘉某公司作为收受定金的一方，不履行债务，致使原告不能实现合同目的，应当双倍返还定金。故原告请求被告嘉某公司双倍返还定金100000元，本院亦予以支持。
广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03民再39号中认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案郭某某作为后履行义务一方，在负有先履行义务的陈力某、某红未适当履行的情况下，拒绝在2014年8月30日前一次性支付剩余购房款，并不构成违约。故陈力某、某红关于不向郭某某返还定金50万元并由其没收定金之诉求，理由不成立，一审法院不予支持。因陈力某、某红违约，双方合同已经解除，郭某某反诉请求双倍返还定金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。再审认为：某红、陈力某仍未与担保公司签订服务合同，某红、陈力某未能在合理期限内全面适当地履行上述合同义务，其行为已构成违约。涉案房屋买卖合同约定的卖方与担保公司签订服务合同及向担保公司出具办理赎楼的公证委托书的时间显然在郭某某履行资金监管义务之前，在某红、陈力某一方已违约的情形下，郭某某拒绝在2014年8月30日前一次性支付剩余购房款，并不构成违约，郭某某有权解除合同。原审认定涉案房屋买卖合同于2014年10月9日解除，并判决某红、陈力某向郭某某双倍返还定金，处理正确。
另根据笔者检索结果显示，定金罚则由于明确规定没收或者双倍返还，法院不存在调整金额之做法。
四、双方均违约能否适用定金罚则之思考
通常情况下，只有在一方违约的情况下，才能适用定金罚则，如双方均违约，则不能适用此罚则。定金罚则的目的是促使双方当事人都积极履行合同义务，一旦双方都违约，定金的目的没有实现，自然失去了定金罚则的基础。在双方均有违约行为的情况下，无论责任大小，收受定金的一方都应返还定金。我们认为，对双方不履行合同时不适用定金罚则，其违约损失依据双方责任大小，依法适用违约金、赔偿金予以制裁，以维护法律的严肃性。
综上，关于房屋买卖合同中因一方违约，在适用定金罚则时，需要结合案件具体情况进行具体分析，以全面维护自身合法权益。
