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为少缴纳房产交易税费故意做低房屋交易价格的房屋买卖合同效力纠纷案

日期:2012-04-22 来源:房产纠纷律师网 作者:未知 阅读:118次 [字体: ] 背景色:        

谢某系某小区X号房屋(以下简称X号房屋)的所有权人。经某中介公司提供居间服务,洪某与谢某就买卖X号房屋达成协议。2006年9月6日,谢某作为出售方(甲方)与买受方(乙方)洪某及居间方(丙方)某中介公司签订《居间服务合同》,主要约定:甲乙双方确认成交价为人民币67万元;乙方实际需支付的居间费用为人民币50250元;乙方自行筹集首付房款,其余款项采用商业贷款方式支付等等。同日,谢某作为出卖人与买受人洪某签订了《房屋买卖合同》,约定:出卖人所售房屋为X号房屋,建筑面积88平方米;经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为人民币67万元等等。谢某、洪某均在该合同落款处签字。2006年9月7日,谢某(出售方,甲方)、洪某(买受方,乙方)、某中介公司(居间方,丙方)又签订《补充协议》,约定:甲、乙、丙三方经友好协商,对所签订的关于X号房屋之买卖事宜的《房买卖合同》和《居间服务合同》作如下补充:1.甲乙双方协商一致,乙方支付房款人民币67万元和综合补偿款为人民币80万元,二者不可分割,缺一不可;甲方净得款项为人民币147万元,丙方服务费以甲方净得款项为基数收取,由乙方交纳;……5.本协议一式三份,具有同等法律效力。如本协议与《房屋买卖合同》和《居间服务合同》发生冲突,均以本协议为准。该补充协议落款处有谢某、洪某的手写签字,并加盖了某中介公司的合同专用章。

现谢某主张其与洪某商定的成交价应为人民币147万元,为了逃避国家税收而通过买卖合同及补充协议将其拆分成两部分,该行为系以合法形式掩盖非法目的,损害了国家利益,故应为无效。洪某、某中介公司解释称,谢某对于此种计费方式是明知且表示同意的,合同中约定的成交价格高于政府指导价格,故并不违反法规规定。

另查,谢某与洪某在买卖关系成立时,X号房屋所在地的政府指导价为每平方米人民币7471元。《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖、为成交价格;……前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,……由征收机关参照市场价格核定。

法院判决:法院判决驳回谢某的全部诉讼请求。

法官说法:依法成立的合同自成立时生效。恶意串通,损害国家利益或以合法形式掩盖非法目的的合同应为无效。本案中,谢某虽然自述其在签订《补充协议》时未阅读协议内容,但《存量房买卖合同》、《居间服务合同》亦确认成交价为人民币67万元,故法院对谢某有关对款项分项并不知情的解释不予采信,故其对于合同条款是明知的,现谢某在合同订立后要求确认上述合同和协议无效,依据不足,亦不符合诚实信用原则。现行法律中对房屋买卖双方在成交价以外另行定立其他补偿项目的行为并无禁止或限制性规定,虽然本案中综合补偿价高于房屋买卖的成交价的事实确有避税的嫌疑,但尚不足以认定签约各方即具有损害国家利益的恶意。且《房买卖合同》中约定的成交价高于政府指导价,不低于现行税法规定的纳税下限,故从行为结果看,亦未达到法律意义上的损害国家利益的程度。现谢某请求法院确认《房买卖合同》及《补充协议》为无效,该诉讼请求缺乏法律依据,法院不予支持。

法官提醒:在二手房买卖活动中,经常有购房者为了尽量少缴税款,而在房屋买卖合同中约定一个比较低的房屋交易价格,另外通过补充协议的形式约定房屋的实际价格。由于买卖合同中约定的房屋价格较低,在产权转让时可以按照较低的标准缴纳税费。根据合同法的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。如果约定价格明显低于市场价格,无正当理由的,税费征收机关可以参照房屋的市场价格来决定所收取的税费。

法规依据

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国契税暂行条例》

第四条契税的计税依据:

(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

(二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

(三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。



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