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经典案例

被法院查封的房屋买卖合同效力纠纷案

日期:2012-04-22 来源:房产纠纷律师网 作者:未知 阅读:155次 [字体: ] 背景色:        

李某与付某原系夫妻。2002年8月,李某与丈夫付某为购买X号住房而向某公司借款共计85万元。2004年5月李某与付某离婚,约定双方的X号房屋归李某所有,李某给付付某房屋折价款四十五万元。

李某与付某为购房向某公司的借款到期后,一直未能归还。2007年,某公司向法院起诉要求付某与李某偿还借款。法院于2007年10月16日,判决付某与李某于生效后七日内共同偿还某公司借款及利息共计95万元;案件受理费1.5万元由付某与李某共同负担。李某不服提出上诉,某公司在上诉期间提出财产保全申请,一审法院作出财产保全裁定,查封李某名下X号房屋一套,禁止买卖、抵押、过户。案件经二审法院审理结束,维持一审判决。某公司向一审法院请强制执行。

后李某与黄某达成该房屋买卖意向,因该房屋被法院查封,黄某于2008年4月23日向法院交付执行案款100万元,法院解除对该房屋的查封。2008年5月8日,李某(出卖人)与黄某(买受人)签订房屋买卖合同,约定李某将其所有的X号房屋出售给黄某,房屋成交价格为120万元。诉争房屋于2008年5月18日过户至黄某名下。

某公司认为,李某向黄某转让房产的价格远低于该房的实际价值,存在恶意逃债的嫌疑,损害了某公司的利益。请求法院判令撤销李某与黄某于2008年5月8日签订的《房屋买卖合同》;诉讼费用由李某、黄某承担。

法院判决:法院依据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定,判决:驳回某公司的诉讼请求。

法官说法:根据我国《合同法》的规定,债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。但如果债务人的转让行为未对债权人造成损害的,债权人无权要求撤销债务人的转让行为。本案中,黄某交纳的执行款超过了李某应偿还某公司的债务数额。李某将诉争房屋出卖给黄某的行为,并未对某公司造成损失,故某公司要求撤销李某与黄某于2008年5月8日签订的《房屋转让合同》的请求,没有事实及法律依据,不予支持。

债权人撤销权是指债权人对于债务人、第三人所为危害债权的行为,可申请人民法院予以撤销的权利。《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。…‘撤销权的行使范围以债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人承担。”

根据本条规定,债权人行使撤销权应具备以下条件:

(1)债务人有危害债权的行为。其主要表现为:①债务人的行为 为处分财产的行为;②债务人的行为须以财产为标的;③债务人的行为在债权成立后所为;④债务人的行为危害债权。债务人危害债权的行为有积极减少财产或消极增加债务两种情况,前者如转移所有权、设定他物权、让与财产等,后者如承担债务、为他人债务提供担保等。

(2)债务人与第三人为法律行为时具有恶意,即明知行为有害于债权仍进行。

具备撤销权的行使条件时,债权人应通过诉讼方式行使撤销权。行使撤销权的方法如下:

(1)债权人以自己的名义请求人民法院撤销债务人的行为;

(2)债权人只能在债权范围内行使撤销权;

(3)债权人只能在法定的期限内行使撤销权。《合同法》第七十五条规定:“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。”

债权人行使撤销权生效后,被撤销的债务人的行为自始无效。第三人因该行为取得的财产,应返还给债务人。行使撤销权的债权人对保全的财产无优先受偿权。债权人行使撤销权的费用,应由债务人和有过错的第三人偿付。

法官提醒:我国《城市房地产转让管理条例》规定,司法机关和行政机关决定查封,或者以其他形式限制的房地产权利不得转让。被查封的房屋如果需要转让的,必须解除查封,并且该转让行为不能损害债权人的利益。法规依据 《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条下列房地产,不得转让

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。



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