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房产确权

房屋买卖合同纠纷之设有抵押的房产能否买卖

日期:2012-04-22 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:219次 [字体: ] 背景色:        

2006年初,谢某与某房地产中介公司(以下简称中介公司)签订了房屋买卖经纪合同,合同约定,谢某以45万元的价格购买陈某所有的位于北京市某区的房屋一套。谢某先交付陈某25万元供陈某办理该房屋的解除抵押手续,陈某应不晚于2006年5月1日完成该房屋的解押手续,之后陈某、中介公司应在5个工作日内办理完该房屋过户手续。合同签订后,谢某已按时给付陈某25万元,陈某没有在合同约定的时间内完成解押,而是将该款挪作他用。2006年5月,陈某将房屋腾空,交与谢某,并口头答应于2006年6月办理房屋过户手续,但一直未办理过户手续。谢某要求陈某、中介公司继续履行合同并协助谢某办理该房屋的过户手续;要求陈某支付违约金10万元,承担诉讼费用。

陈某辩称,陈某与谢某以及中介公司签订房屋买卖经纪合同前,已告知他们所售房屋为我与妻子的共有财产,该房产在银行有贷款,并作了抵押。该合同违反了国家的相关法律规定,应为无效合同,请求法院驳回谢某的诉讼请求,并反诉要求判令陈某与中介公司和谢某就本案房屋所签订的房屋买卖合同为无效合同;判令谢某一个月内腾出房屋并承担此期间的房租X元;判令谢某承担本案诉讼费用。

据法院查明,该房屋为陈某与其妻共有,以陈某的名义办理的房屋产权证书。陈某和其妻在购买该房屋时向银行申请借款,并将该房作为抵押物,现借款尚未还清,抵押尚未解除。案件在审理过程中,谢某向银行送达通知,表示可以代为清偿陈某未还的余款以消灭抵押权。经法庭询问,陈某之妻同意谢某与陈某之间对该房屋进行买卖。

法院判决:法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:一、陈某、中介公司继续履行与谢某签订的关于本案所涉房屋买卖经纪合同并协助谢某办理该房屋的过户手续(于本判决生效后十五内履行);二、驳回谢某的其他诉讼请求;三、驳回陈某的全部反诉请求。

法官说法:谢某与陈某、中介公司签订的房屋买卖经纪合同是各方当事人真实的意思表示。根据《担保法》的规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭,受让人清偿债务后可以向抵押人追偿;且本案在审理过程中,谢某向银行送达通知,表示可以代为清偿陈某未还的余款以消灭抵押权;另经法庭询问,陈某之妻同意陈某和谢某之间对该房屋进行买卖。综上所述,谢某与陈某、中介公司签订的房屋买卖经纪合同为有效合同,合同各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谢某要求陈某、中介公司继续履行合同并协助谢某办理该房屋的过户手续的诉讼请求,法院予以支持。陈某请求法院确认该房屋买卖经纪合同为无效合同,以及要求谢某一个月内腾出房屋并承担此期间的房租的反诉请求,法院不予支持。

法官提醒:在目前的经济生活中,“按揭”买房普遍存在。对购房者来说,购买已设定抵押的房屋是有一定风险的,但法律并不禁止已被抵押房屋的依法转让。

《担保法》第四十九条及房地产抵押相关法律法规规定,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未通知受让人的,转让行为无效。这是对转让已抵押房屋的一种限制性规定。

根据上述规定,出卖人在出售房屋前,必须事先通知银行并告知购房者房屋已设定抵押的情况。否则,如出卖人在向银行提供担保或还贷上出现问题,银行就可能依法行使抵押权,拍卖房屋还贷。对购房者来说,这是购买已设定抵押房屋的主要风险。同时根据《担保法解释》第六十七条以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,购房者也可以替出卖人清偿其全部债务,以消灭房屋上的抵押权,使房屋的权利没有担保瑕疵,使房产可以顺利过户。购房者替出卖人清偿的债务可以向出卖人追偿,或者从自己应该支付给出卖人的购房款中扣除,以使自己买房的目标得以实现。

法规依据

《中华人民共和国担保法》 第四十九条第一款 抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。

《担保法解释》 第六十七条 抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未 告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。



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