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房产确权

房产确权纠纷案之善意第三人买房,能否取得房屋所有权,原房屋权利人如何维权

日期:2012-04-22 来源:京房地产律师网 作者:未知 阅读:273次 [字体: ] 背景色:        

李某(女)与王某(男)原系夫妻关系。双方于1990年登记结婚。2000年1月,王某与某房地产开发有限责任公司签订商品房预售契约,购买该房地产公司开发的房产一套。2000年6月,李某与王某双方签订协议离婚书(但两人实际上并未登记离婚),其中协议约定第一项为:“两人共同生活之资金、财产全部归女方李某所有。”2003年,王某所购房产的产权证颁发,产权人为王某。

2006年,李某与王某经法院调解离婚,调解协议第三条约定:“双方财产已自行分清,”第四条约定:“双方住房均自行解决。”双方离婚之后,王某于2007年初与黄某签订房屋买卖合同,王某将本案房产以90万元价格售与黄某,并已办理产权变更手续,现该房产产权人为黄某。

李某认为,法院出具了离婚调解书,约定双方财产自行分清,双方住房自行解决。双方于调解书所达成的财产自行分清协议,即双方同意将共同财产按照双方于2000年6月签署的协议书内容分配,即双方共同生活的资金、财产全部归女方所有。依据双方离婚协议,房产于调解书生效当日应属于我个人所有,为我个人合法财产,王某无权处分房产,其行为严重侵犯了我的合法权益,故起诉到法院:1.要求判令王某和黄某之间的买卖行为无效;2.要求判令王某出卖给黄某的房产恢复原状;3.要求王某承担本案的诉讼费。

法院判决:法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,判决如下:驳回李某要求确认王某与黄某之间的买卖行为无效、要求将房产恢复原状的诉讼请求。

法官说法:依法成立的合同受法律保护。王某与黄某就房产签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实的意思表示,双方约定的房屋出售内容未违反相关法律法规的强制性规定,故房屋买卖合同合法有效。合同签订后,黄某支付了相应价款,与王某办理了房屋交易过户,并已取得房屋所有权。李某与王某就离婚后财产分割所达成的协议,仅对双方具有约束力,并无对抗善意第三人的效力;黄某作为房屋买受人,在交易时已尽了一般审核义务,且李某在诉讼中并未提供相应证据证明黄某知晓双方离婚及相关财产约定的内容,故黄某合法取得房屋所有权。李某依据其与王某的协议离婚书,要求确认王某与黄某间的房屋买卖合同无效,缺乏法律依据,故法院不予支持。

法官提醒:物权具有“追及力”,又称“物权的追溯效力”、“追及权”。所有人依法享有要求不法占有人返还其财产的请求权,理论上视为物权效力的一种。物权的追及力来自物权对标的物排他性的支配力,因此不管标的物辗转流落于何人之手,权利人均得追及其物主张权利。物权的追及力以物权的存在为前提,此外还受到以下限制:(1)追及权只能针对不法占有人。(2)追及权受善意取得制度的阻碍,不法占有人转移占有时,如新的占有人系善意取得,则所有权人不能对该占有财产行使追及权。(3)追及权必须在诉讼时效所规定的期限内行使。

本案所体现的,即是阻却物权“追及力”的善意取得制度。民法保护第三人在不知真实权利状态下对权利外观的合理信赖,在这种情况下,第三人作出法律行为,该法律行为有效,目的是为了保护交易安全。在民法中,经常会出现真实的权利状况与公示出来的权利状况不一致的情况。对不动产所有权外观(登记)的合理信赖——不动产的依登记取得所有权。

善意取得制度有以下几个条件:(1)不动产真实权利状态与登记上的权利状态不符;(2)相对人善意信赖登记权利人为真实权利人;(3)相对人基于此信赖为法律行为,主要是合同行为。

法规依据

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。



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