业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房 《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 《解释》规定了“住改商”有三个条件：1)住改商得符合法律、法规和管理规约的规定;2)遵守规定并按规定办理住改商手续;3)得取得“有利害关系的业主”的同意。

房产律师解析物权法中专有部分面积与建筑物总面积的计算标准 业主共同决定的事项和新的表决规则。业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，由于原规定对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”未明确，此前，有的地方也做了一些规定，如上海规定：业主人数按产权证书数量计算人数，并规定“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。为了不能做出表决或者不公平的情形，《解释》此条明确建筑物总面积=专有部分面积之和，不包括公摊面积。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明管理规约的作用很大，各方面要重视。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定 有人认为是指车位、车库应当首先出租或出售给业主，而不能高价出租或出售给业主以外的第三人，如业主有能力购买，则应予以出售;如业主没有能力购买，则应出租。也有观点认为，开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时，应通知业主，在同等条件下，业主优于本小区之外的人购买或承租。还有观点认为：在同等条件下，应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权”。

如何认定业主对共有部分屋顶、专有部分对应的外墙面以及其他共有部分的无偿使用即如何认定无偿对共有部分(屋顶、业主专有部分对应的外墙面以及其他共有部分)的使用时正当的，前提是：1)基于专有部分特定使用功能的合理需要，外墙面安装空调、字号牌匾;2)不违反法律、法规和管理规约;3)不损害他人合法权益。

房产律师解析物权法中共有部分的认定 共有部分的认定：1)法律行政法规规定属于共有部分的;2)基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等;3)公共通行部分：通道、楼梯、大堂等;4)公用附属设施、设备：消防、公共照明等;5)结构部分：避难层、设备层或者设备间等;6)不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。

物权法中专有部分的法律认定范围 《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。

业主的范围司法解释之购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主 本条明确将业主的范畴，进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种：1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人;2)因继承或者受遗赠取得物权的人; 3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人;4)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人(“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权)。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。