姚某与某房地产开发公司签订商品房认购书一份，双方约定：姚某认购某房地产开发公司开发的某大厦1006室，建筑面积130平米的房屋一套，价格暂定为8000元每平米；交付定金10000元；某房地产开发公司为姚某保留上述房屋，如果将房屋转卖他人，双倍返还定金；在接到某房地产开发公司的通知后，姚某应当于一周内前往该公司签定正式合同，逾期不签订正式合同的，房屋不再保留，定金不予返还。认购书签订后，姚某向该公司支付了10000元定金。2007年7月，姚某接到通知后到该公司洽谈签订合同事宜，并向该公司交付购房款30万元，该公司工作人员出具的收据载明：今收到1006室购房款30万元，面积130平米，每平米8000元，交款人为姚某。但由于就具体合同条款仍未达成一致，未能签订正式合同。后因房价上涨，某房地产开发公司拒绝签订买卖合同和交付房屋。2007年9月，姚某向人民法院提起诉讼。
争议焦点
原告姚某提出，原告与被告签订的商品房认购书系双方当事人真实意思表示，该认购书中已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约作出了约定。认购书中的价格虽标明为暂定，但经该公司收取购房款和出具收条，已经可以证明价格确定为8000元每平米。该商品房认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，被告收取了部分购房款，因此，认购书已转化为商品房买卖合同，对双方当事人产生约束力。被告应当按照合同履行义务，交付房屋。
被告某房地产开发公司提出，原、被告双方所签订的认购书中，约定的是商品房暂定价，这是不确定的。认购书由于欠缺商品房买卖合同的主要条款，不能转化为正式合同。被告工作人员未经公司同意，收取购房款和出具收条的行为系个人行为，与被告无关，并且被告不予追认。原告要求按照认购书载明的价格交付房屋，理由不成立。
法律评析
如前所述，商品房认购书是商品房买卖合同的预约合同，两者不能等同。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。实践中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了定金，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同和履行买卖义务。
但这只是一般情况下的认定，在具备了法律规定的条件之后，商品房认购书也可以认定为商品房买卖合同，对当事人双方产生约束力，一方违约的，对方当事人得以请求人民法院判决其履行义务或者追究违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第16条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
在实践当中，完全具备上述13项内容的商品房认购书几乎没有，是不是欠缺其中的一项就不能构成商品房买卖合同呢？还是具备了其中的几项基本条款就可以认定为商品房买卖合同？这需要对上述13项内容逐一进行分析：
当事人的基本状况显然是必要的，例如当事人的姓名或名称等，至于住所，在当事人确定之后，不能通过特定的当事人确定其住所，所以并非必要。
房屋的基本状况是必要的，但约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。
商品房的销售方式并非必要，在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。
价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。
对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。
关于交付日期的问题，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决。如果是预售，可以合理确定交付期限。
关于装饰、设备标准承诺，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容。即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定。如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。
关于供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此并非必要条件。
关于公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。
关于面积差异的处理方式和办理产权登记有关事宜，法律做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于解决争议的方法，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。
关于违约责任，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折中裁定；有关司法解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但还不是充分条件，认购书转化为商品房买卖合同，还需要出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款。
在本案中，双方所订立的认购书中已经就房号、面积、价格，以及定金的支付和违约作出了约定。虽然认购书中约定的价格为暂定价，但经被告工作人员出具给原告的收条可以确认预订房屋的价格为每平方米8000元。原告与被告已经就房屋价格协商一致。被告主张其工作人员出具收据的行为系其个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等，以此否认与原告间已经就房屋价格达成一致意见，显与事实和法律相悖。被告的工作人员向原告收取房款并出具收条的行为，可以认定是经被告同意的。
至此，原、被告双方就商品房的价格达成一致，即双方确定单价为每平方米8000元。双方订立的意向书已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已收取原告部分购房款，故可认定双方所签认购书为商品房买卖合同。该合同是当事人双方真实的意思表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力。在原告交纳了余款后，被告应当按照合同约定交付房屋。如果被告拒绝交付房屋，人民法院可以强制其履行义务。
