城里人在农村买房屋 法律风险要知悉
5月2日下午3点，北京市密云区人民法院太师屯法庭副庭长王雪走进《法官来了》直播间，为网友以案释法，聊聊城里人在农村买卖与租赁宅基地那些事儿，并分享这背后的一些风险和防范建议。城里人到底能不能顺利地在农村购买或者租赁宅基地呢？现在就来一起回顾吧
丨案例丨
王某系密云某村村民。1999年底，王某因女儿上学急需现金，遂决定将其名下的位于本村名下的宅基地的地上房屋出售，经熟人介绍，王某与城里的居民宋某签订了房屋买卖协议，双方约定，宋某以10万元的价格购买王某所有的位于某村院落一处，包括四间北正房及三间东厢房。宋某支付房款后，王某将售卖房屋及院落交由宋某使用。后宋某花费了2万元对上述房屋进行了装修。
2005年，因王某售卖的房屋被划入拆迁范围，王某遂找到宋某，以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求宋某返还上述房屋及院落，遭到宋某拒绝。为此，王某将宋某诉至法院，请求法院确认合同无效，收回房产，并同意返还宋某已支付的房款10万元。
最终，经过调解，宋某与王某达成协议，宋某归还王某房屋及院落，王某给付宋某房款、装修费、补偿款等共计50万元。
Q1
问：农村房屋可以自由买卖吗？
A1
答：虽然从物权上来说，农村的民房是属于产权人的，产权人是可以自由处分的，但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的，而我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地，依照《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。所以很多居民为了实现田园梦与与农民所签宅基地房买卖合同因为违反了我国土地管理法的相关规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，是属无效合同。
Q2
问：那如果我不买农村的民房，就只买宅基地，可以吗？
A2
答：宅基地的买卖也是违反《土地管理法》的相关规定的，买卖宅基地的合同也是属于无效合同，村民使用的宅基地，是村集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权还是归集体所有的，所以宅基地是不能随意卖出的。当时，基于房地一体的制度，宅基地上的民房是可以在本集体经济组织成员内部进行买卖的，但一旦农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，依据相关法律规定，是不予批准的。因此农户在出卖宅基地使用权及地上房屋时，也应经过慎重考虑。
Q3
问：最近路边有很多广告牌，上面写着“密云大院十八万元”等，那这样的广告基本都是违法的吧？
A3
答：广告牌的内容比较简单，咱们也不能一概而论，但是如果说十七八万是用于购买农村的民房或者宅基地的话，并非本集体经济组织的成员还是应当谨慎购买，因为一旦日后买卖双方发生纠纷，田园梦的预期一定无法实现。
Q4
问：实践中像这样城里人购买农村民房后一方反悔诉到法院的案件多吗？都会被判定为合同无效吗？
A4
答：我所在的太师屯法庭管辖的几个乡镇刚好位于密云水库周边，环境优美、景色宜人，所以城市居民在当地购买农村民房的情况很多，随着当地新农村建设的不断发展，涉及的拆迁、占地、搬迁等情况越来越多，我庭受理的农村房屋买卖合同的纠纷也在逐年增长。法院在审理此类案件时，因为违反法律的强制性规定，无论是购买宅基地的还是购买宅基地上民房的买卖合同，诉讼都会被判定为无效合同。
Q5
问：这个案件中，据我了解，村委会还在双方的房屋买卖合同上加盖了公章，证明双方交易的真实性，并且也同意这个交易，这种情况下，得到了村委会的同意，合同也是无效的吗？
A5
答：对，也是无效的。因为农村的宅基地仅是本集体经济组织成员才有权使用的，非本集体经济组织的成员是无权使用的，村委会作为集体经济组织的管理者，一样不能违反《土地管理法》的相关规定。实践中还有的村委会会收取一定数额的过户费，但实际上，宅基地在法律上就不存在过户一说，这样的合同因为违反法律的强制性规定，肯定是无效的合同，无论是否经过村委会的同意或者是否交纳村委会一定数额的过户费。
Q6
问：像这种合同无效的情况，卖方和买方的责任应该怎么分担？
A6
答：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一般来说，房屋和价款因为合同无效是要互相返还的，对于房屋增值的部分以及区位补偿价，如果对责任分担存在争议，一般是判令出卖方承担的过错要大于买受方，原则上来说是三七分，但也会根据个案具体情况的不同，会遵从公平原则进行相应的调整。
