上海市徐汇区人民法院民事判决书
(2010)徐民三(民)初字第1393号
原告王某。原告姚某。
两原告委托代理人张某，上海市某某法律服务所法律工作者。两原告委托代理人姚某。
被告蔡某。被告罗某。被告谷某。
原告王某、姚某诉被告蔡某、罗某、谷某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月26日立案受理，依法适用简易程序，于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告王某、两原告委托代理人到庭参加诉讼，三被告经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王某、姚某诉称，2008年12月19日，两原告与被告蔡某签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告蔡某购买本市某某新村109号甲403室房屋，转让价为692,000元。2009年2月，双方重新签订一份房地产买卖合同，变更了交房时间及过户日期。至2009年2月26日止，原告已向被告支付除2万元尾款外的全部转让款共计672,000元。同年2月26日，被告蔡某无法交房，故双方签订一个补充协议，由原告将涉案房屋出租给被告，约定每月租金1,800元，租期3个月，期满后被告全家应将户籍一并迁出。后被告蔡某提出房租降为每月1,600元，原告同意。三个月期满后，被告一家继续租住涉案房屋内。2010年1月，原告正式向被告提出要求终止租赁关系，并要求收回租赁房屋，但被告蔡某以妻子罗某、母亲谷某对房屋买卖不知情为由不愿搬离，原告起诉法院要求解除租赁合同、被告蔡某向两原告支付房屋租金等。因被告蔡某、谷某和蔡某儿子蔡某某户籍仍在涉案房屋内，且三被告目前仍然居住在涉案房屋内不履行交房义务，两原告现起诉要求：1、三被告向两原告支付没有迁移户口的违约金2万元；2、三被告向两原告支付逾期交付物业的违约金，按每日134.4元，自2010年4月1日起算至实际交房日止；3、诉讼费由三被告承担。
被告蔡某在诉前调解时辩称，买卖合同与租赁合同均是其一人所签，妻子罗某及母亲谷某均不知情，因原告最后一笔房款晚付房价上涨导致被告无法买房。原告在2010年2月底通知被告3月底前搬离，现由于罗某、谷某不同意搬，与被告蔡某无关。被告一家的户口没有地方可迁。
被告罗某、谷某未作答辩。
经审理查明，原告王某与姚某系母子关系，被告蔡某与罗某系夫妻关系，被告谷某系蔡某的母亲。2003年11月，被告蔡某家庭将本市某某新村109号甲403室房屋（以下简称涉案房屋）公房买下产权，产权登记为蔡某一人。
2008年12月19日，两原告与被告蔡某分别作为乙方和甲方通过上海某某房地产投资顾问有限公司居间介绍，签订上海市房地产买卖合同（以下简称12月19日合同），约定由两原告受让被告蔡某自有的涉案房屋，建筑面积65.75平方米，转让价款共计692,000元。第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2009年1月16日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。”第六条约定：“甲、乙双方确认，在2009年1月16日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”第十条第（三）款约定：“甲方如未能按合同约定时间向乙方交付物业的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.2％的违约金，合同继续履行。逾期超过5日的，乙方有权单方面解除合同，同时甲方需追加支付乙方违约金人民币贰万元整，并须支付居间方总房价的2％作为佣金。乙方同时保留要求继续履行合同的权力。”2月19日合同的补充条款第6条约定：“······且甲方承诺，在收到乙方贷款后3个月内向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续，若甲方未能在规定期限内及时迁出户口则可视为违约。且乙方可凭此合同条款要求甲方必须即刻迁出该物业内所有户口。甲方同时还须支付乙方贰万元违约金。”
2008年12月22日、2009年1月9日、同年2月26日，被告蔡某分三次书写收条，收到原告王某购买涉案房屋的房款20万元、273,000元、199,000元，共计672,000元。
2009年2月2日，两原告与被告蔡某重新签订一份房地产买卖合同（以下简称2月2日合同），其中第四条乙方腾退房时间为2009年2月20日前，第六条共同申请办理转让过户手续时间为2009年2月3日前，其余内容均与12月19日合同一致。两原告于同年2月18日取得涉案房屋产权。
同年2月26日，甲方王某与乙方蔡某签订《补充协议》一份，约定乙方承租甲方涉案房屋，租金每月1,800元，租期自2009年2月26日至5月25日，房租从乙方售房款中扣除；2009年2月26日甲方支付给乙方房款人民币199,000元，乙方应尽快和甲方办理物业过户，煤气过户，有线电视过户以及户口的迁移；待乙方户口迁出后，甲方将剩余尾款2万元支付给乙方。
另查，三被告及蔡某之子蔡某某目前居住于涉案房屋内，蔡某、谷某、蔡某某的户籍仍在涉案房屋内。
还查明，2010年4月，两原告向法院起诉，要求解除王某与蔡某签订的租赁合同；蔡某向两原告支付房屋租金；蔡某、蔡某某、罗某、谷某迁出涉案房屋。法院于2010年5月31日以（2010）徐民三（民）初字第1319号民事判决书，判决：王某与蔡某签订的关于系争房屋租赁事宜的《补充协议》于2010年5月25日解除；蔡某于判决生效之日起十日内向王某支付2010年2月26日至2010年5月25日的房屋租金4,800元，并按照每月1,600元的标准向王某支付2010年5月26日至蔡某、罗某、蔡某某、谷某实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费；蔡某、罗某、蔡某某、谷某于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋；姚某的其余诉讼请求，不予支持。
以上事实除原告、被告的一致陈述外，另有原告提供的房地产权证、12月19日买卖合同、2月2日买卖合同、补充协议、发票、户籍登记表、收条、房地产登记册等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力，各方均应依约履行。被告蔡某未能按照约定的期限将自己及家人的户籍从涉案房屋内迁出，两原告要求被告按约承担违约责任，本院予以支持。因被告罗某、谷某非合同一方当事人，根据合同的相对性原理，两原告要求被告罗某、谷某承担违约责任无法律和合同依据。
通常，买卖合同的出售方有交付标的物的义务。两原告与被告蔡某签订房屋买卖合同后，原告王某又与被告蔡某签订具有租赁合同性质的《补充协议》，约定由蔡某一家继续租赁使用涉案房屋，故双方签订的《补充协议》生效时，则买卖合同的标的物即视为交付，买受人作为涉案房屋的所有权人取得间接占有。本案中，被告蔡某至今未向两原告交房，系违反租赁合同中约定的义务，故原告要求追究被告在房屋买卖合同中逾期交房的违约责任，本院难以支持。三被告经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告蔡某应于本判决生效之日起五日内支付原告王某、姚某违约金人民币20,000元；
二、原告王某、姚某的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币260元，由原告王某、姚某负担60元，被告蔡某负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 袁 欣二Ｏ一Ｏ年六月二十九日书 记 员 徐 琛
