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经典案例

房屋买卖纠纷案之入住时发现卖方户口未迁出纠纷

日期:2012-05-13 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:106次 [字体: ] 背景色:        

林先生购买了一套老式售后公房,取得产权证之后,林先生按约支付了全部房款,数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口,质问中介人员才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口,中介人员也表示自己无能为力,也联系不到自己的上家。

林先生找到房产所在地的派出所,派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止,林先生的问题仍然未能得到解决,后悔不已。

分析:为买房过户之前,经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情况。必要时,让派出所出局书面证明。让购房者知晓。在双方无异议的情况下,再行交易。同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任,要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任,直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障,也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴,不属于法院民事案件的受案范围,因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。故在本案例中,即使上家事先承诺迁出户口,但是若实际不履行承诺的话,买方也无法通过法院请求强制迁出。另外,公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理,他人在未取得本人授权情形下,也无法办理户口迁出手续,因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。因此,面对这个问题,买方只接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理,可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件,即先迁户口再过户,而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口,否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任(必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式),并且最好约定逾期超过一定期限(需具体明确)后,买方有权单方面解除买卖合同,上家并承担一定的赔偿责任。



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