一、案情简介
1995年12月16日，孙某父母与孙某三兄弟签订“房契”，将孙某父母所有的位于门头沟某村的8间房屋分为三份，并将北屋东侧两间分给孙某。“房契”备注中注明，房屋分割后孙某三兄弟每月给付父母赡养费70元，父母的医疗费由兄弟三人平均分担，孙某交补偿金二千元作为其三弟的修缮房屋款项，且其当场将款项交付给了其三弟。“房契”签订后，兄弟三人按协议分别搬入各自所分房屋。2007年3月15日，孙某父母以兄弟三人拖延扣减赡养费、医疗费为由做出“析产（房契）撤销的决定”，决定撤销1995年12月16日所签之析产“房契”，并要求三人离开所分房屋。2007年3月29日，房屋登记机关对孙某之父的房屋所有权变更登记申请作出“同意确权，准予发证”的审核，将位于北京市门头沟区某村的8间房屋登记于孙某之父名下，并于2007年4月9日向孙某之父颁发了房屋所有权证。
原告孙某以房屋登记机关为被告提起行政诉讼，孙某之父作为第三人参加诉讼。被告认为，原告孙某不具备提起行政诉讼的主体资格，孙某不是所诉行政行为的相对人，亦不是所诉行政行为的利害关系人，故不具备提起本行政诉讼的主体资格，被告向第三人孙某之父颁发房屋所有权证书，具有法定职权，申请人递交材料齐全，审查程序合法，请求人民法院依法驳回原告孙某的诉讼请求。
二、审理结果
法院经审理认为，1995年12月16日房契签订后孙某之父按照协议将赠予孙某的两间房屋交付孙某，应当认为被告向第三人颁发房屋所有权证这一具体行政行为，与原告孙某具有法律上的利害关系。本案第三人孙某之父申请办理变更登记时，提交的《北京市郊区土地房产所有证》显示，第三人孙某之父取得该《北京市郊区土地房产所有证》时，土地性质为私有。本案被告作出具体行政行为的依据为《城市房屋权属登记管理办法》，该办法第2条规定：“本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记”，被告受理第三人房屋所有权变更登记申请后，依据第三人提交的土地性质为私有的《门头沟私有房产证明》办理房屋所有权变更登记，首先应查明所要变更登记的房屋，现土地性质是否属于国有土地。应当认为，被告为第三人孙某之父办理的房屋所有权变更登记，没有法律根据。最终判决撤销了被告颁发的房屋所有权证。
三、评析意见
本案中，被告对第三人提交的申请材料上载明“私有”的土地上的农村房屋依《城市房屋权属登记管理办法》进行登记，其未尽到审查义务的事实是明显的，但原告的诉讼主体资格问题是法院审查被告具体行政行为合法性的前提。
关于孙某是否具有原告资格，主要有两种观点。
一种观点认为，不动产物权变动依登记生效，本案中，孙某依“房契”取得其父母的房屋，但是并未办理所有权变更登记，依不动产所有权变更“登记生效”的原则，应视为房屋所有权未转移，因此孙某与被告对该房屋的权属确认登记行为没有法律上的利害关系，不具有原告资格。
另一种观点认为，本案所涉房屋为农村房屋，目前我国法律对农村房屋权属变动没有强制登记的规定，农村房屋可以在合法协议的基础上依交付取得，本案中，分给孙某的两间房屋已实际交付，孙某入住十年之久，已取得这两间房屋的所有权，因此孙某与被告对该房屋的权属确认登记行为有法律上的利害关系，具有原告资格。
笔者同意第二种观点，理由如下：
1、孙某父母与孙某三兄弟所签“房契”合法有效
农村房屋的流转是受到严格限制的，这主要是因为房屋流转必然涉及宅基地流转，而宅基地流转是受到我国法律法规严格限制的。根据我国《土地管理法》第10条的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，可能损害集体经济组织的权益，因而受到严格限制。目前我国法律法规仅有对宅基地初始审批的规定，即针对宅基地使用权的原始取得，而未有关于宅基地权利移转的审批核准手续的规定。《土地管理法》第62条第4款进一步规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由此也可以看出，农村房屋的出卖、流转行为并非必然违法无效。一般来说，如果出让方和受让方均系本集体经济组织成员，则处分行为应当以认定为合法有效为宜。
本案中，1995年孙某父母与孙某三兄弟签订“房契”，实际上对房屋进行了分割析产，由于父子均属于本集体经济组织成员，且宅基地、房屋的面积、用途等均未因析产行为受到影响，并不违反法律的相关规定，因此，该“房契”应当是合法有效的。
2、孙某父母撤销“房契”的行为无效
从合同的角度来看，1995年孙某父母与孙某三兄弟签订的“房契”具有赠与合同的性质，即孙某父母将自己所有的房屋无偿给予孙某三兄弟，受赠人表示接受。赠与合同签订后，孙某当即履行了给付其三弟2000元补偿款的义务，孙某父母向兄弟三人交付了房屋，三人携家眷入住。
2007年3月15日，孙某父母以“十多年来，所发生的赡养费、医疗费有的搪塞推诿、有的拖延折扣”为由做出“析产（房契）撤销的决定”，该决定是否会对房屋产权产生影响？根据《合同法》的规定，赠与人在三种情况可以撤销赠与：一是在赠与财产权利转移之前赠与人可以撤销赠与；二是受赠人有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务三种情形之一的，且赠与人的撤销权，应当在自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使；三是因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与，且应当自其知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
按照物权法的一般原则，不动产物权转让原则为登记生效，目前，我国城市房屋的物权流转受公示公信原则约束，但是对农村房屋权属转移尚无登记生效之规定。《房屋登记办法》第82条规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”，而并无关于农村房屋所有权变更“应当”登记的规定，相关法律也未规定农村房屋权属转移依登记生效。因此，房屋所有权应当自交付之时转移。1995年“房契”签订后，孙某之父母即向孙某交付了房屋，房屋所有权随即发生转移。
可见，孙某父母所做出的“析产（房契）撤销的决定”是在财产交付后做出的，必须符合法定情形才能依法撤销。本案中，孙某三兄弟可能符合“对赠与人有扶养义务而不履行”“不履行赠与合同约定的义务”的情形，“十年来”三兄弟一直如此，而孙某之父母并未在知道撤销原因之日起一年内及时行使撤销权，而是在十年后才提出，不符合法律规定。因此，撤销“房契”的行为应当是无效的。
3、被告的颁证行为对孙某的房屋所有权产生影响
基于以上分析可以得知，孙某已经于1995年合法取得北京市门头沟区某村8间房屋中的北屋东侧2间的所有权。然而，2007年被告将8间房屋全部登记于孙某之父名下，并向孙某之父颁发了房屋所有权证。房屋所有权证是确定房屋权属的证明。房屋登记行为是国家公权力对房屋权属进行登记确认的行为，性质上属于行政确认行为，被告通过颁发房产证将8间房屋全部确认给孙某之父而否定了孙某对其中2间房屋的所有权，从而对其合法权益产生影响。
综上，原告孙某作为涉案部分房屋的所有权人，与被告向第三人孙某之父颁发房产证的行为具有法律上的利害关系，具有本案原告资格。
