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房产分割

共同出资购房共同还贷,房产分割法官解析

日期:2012-05-08 来源:法律教育网 作者:. 阅读:199次 [字体: ] 背景色:        

背景新闻

先买房子再成家,成为时下都市青年理想的“结婚模式”。天津的黄先生和仇女士也不例外。2002年,黄先生与仇女士正处于热恋之中。为了结婚能住上新房子,黄先生于2002年用自己多年的积蓄付了10万元首付款,剩余款项通过银行按揭方式在该市开发区购买了一套价值16万元的商品房,每月还款1000元。不久,黄先生取得了该房屋的产权证。2003年春季,两人领取结婚证,喜结连理。婚后,小两口共同还贷,并偿还了全部贷款。但是,两人对这套房屋产权没有任何约定。

随着时间的推移,两人的感情出现裂痕,无法共同生活下去。黄先生就提出了离婚,仇女士也同意离婚,但对于房产如何分割,双方产生不同的意见,并争执不下。此时,黄先生当初购买的价值16万元的房屋经评估已价值约30万元。

仇女士认为,虽然房屋产权证在婚前取得并且登记在黄先生名下,但房屋贷款主要由婚后双方共同偿还,该房屋目前的价值减去10万元首付款以及黄先生第一年支付的1.2万元贷款,其他部分应当属于夫妻共同财产,自己有权要求对这部分共有财产以及房产升值部分进行分割。

但黄先生认为,房产证系婚前申领且房屋产权登记在自己名下,是自己的婚前个人财产,结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。无奈,仇女士只好起诉到法院,要求离婚并对房屋进行分割。

法院审理后认为,此房屋为黄先生婚前个人财产,不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。黄先生和仇女士在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定,即使仇女士共同还贷,也不能取得房屋的所有权。当婚姻关系不再存续时,其拥有的权利仅是已付购房款的原价及利息的返还,而不能对婚前按揭房屋升值产生的孳息主张其他诉讼请求。

一审判决送达后,仇女士不服,向市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理,驳回上诉,维持原判。

说法一

我国法律对夫妻财产分配实行双轨制

尹保亮(郑州市中级人民法院法官):

我国法律对夫妻财产分配实行双轨制,即约定财产制和法定财产制,而且采取的是法定财产制为主,约定财产制为辅的夫妻财产分配制度。

也就是说,如果夫妻双方对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产有特别约定的(双方可约定为各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有),离婚时的财产分割就要依据夫妻双方对财产的约定来确定财产的归属。如果没有约定或约定不明确的,则依据我国《婚姻法》第十七条、第十八条的规定来确定夫妻财产的归属。《婚姻法》第十七条对夫妻共有财产做了明文规定,即夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。

《婚姻法》第十八条对夫妻关系存续期间属于个人的财产也作了明文规定,有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条对《婚姻法》第十八条作了补充解释:“《婚姻法》第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”也就是说,除夫妻双方另有约定外,属于夫妻一方所有的财产不会因婚姻关系期限的延长而转化为夫妻共同财产,改变了1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(已废止)第六条规定的“房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产”的分配原则。

说法二

房屋增值部分应属于按揭购房人所有

张志勇(郑州市中级人民法院法官):

在按揭购房过程中,存在着三方当事人和两个法律关系。三方即购房人、出卖方(一般系开发商)、贷款银行,两个法律关系即购房人与出卖方之间的商品房买卖合同关系、购房人与贷款银行之间的抵押贷款合同关系。

当购房人与开发商签订了商品房买卖合同,付清了首付款并在贷款银行办理了按揭贷款手续、贷款银行将贷款金额划入出卖方账户后,出卖方就应当为购房人办理房屋产权证,在办理了房屋产权证以后,购房人与出卖方之间已经履行完毕合同义务,结束了商品房买卖合同关系。

当然,由于房产交易手续复杂,有时会出现购房人依据商品房买卖合同约定支付了首付款,并办理了银行按揭手续,出卖方没有按时把房屋产权证办下来交给购房人,导致购房人结婚后才取得房屋产权证的情形。在这种情况下,房屋产权属于婚前取得还是婚后取得呢?我认为,这种情况下取得的房屋产权仍然属于婚前取得,理由是购房人取得房产的时间应当以购房时间来确定,购房人购房从签订合同到付首付、办理银行按揭贷款,再到办理房屋产权证、偿还银行贷款需要很长一段时间,考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性,应以签订商品房买卖合同的时间作为购房时间点,因为签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

随后,购房人依据合同约定每月向银行偿还贷款,该行为属于贷款银行与购房人因贷款合同而产生的债权债务关系,购房人依据贷款合同约定向银行支付月供,并不影响所购房屋所有权的归属。房产的增值依附于房产本身,从法律关系上看属于主物与孳息的关系,根据物权法“谁所有,谁受益”的原则,房屋增值部分也应当属于按揭贷款购房人所有。

说法三

因按揭导致的房屋归属纠纷应慎重对待

张彩娟(郑州市中级人民法院法官):

房屋作为人们日常生活需要的重要组成部分,是大多数人的最重要财产,有的人可能倾其一生才能买到一处房产。夫妻一方虽然婚前首付买房,但目的是为了结婚共同居住,而婚后双方共同还贷行为亦是基于夫妻共有的默契合意。因此,对于因按揭而导致的房屋归属问题更应慎重对待,如果处理不当,就不利于维护家庭的稳定,也不利于对弱者利益的保护。

随着我国市场经济的发展,房产升值空间增大。如果一方在婚前按揭购买房产,但婚后夫妻双方用共同财产向银行支付按揭款,配偶这一部分资金被购房一方占用,直接导致另一方在婚姻关系存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。如果将这一部分房屋增值列入个人财产归购房一方享有,则对另一方而言显失公平。

为了平衡夫妻双方权益,维持正常的家庭关系,从而推动社会主义和谐社会建设,同时也切实贯彻民事法律公平正义的基本原则,我认为,在没有特别约定的情况下,夫妻双方共同还的贷款及房屋相应增值部分应当视为夫妻共同财产。当然,此种观点与现行法律规定不符,这需要立法机关的立法或司法机关的司法解释加以确认。

产权归属

婚前按揭买房、婚后共同还贷的房产可分三类处置

吴小锋(郑州市中级人民法院法官):

我国《婚姻法》及相关法律对一方婚前按揭买房,婚后共同还贷,离婚时房屋如何分割问题没有作出明确规定。

依据法理和现有法律,婚前按揭买房、婚后共同还贷的房屋产权归属可以分为以下三种类型:

一是结婚登记以前,夫妻一方用婚前财产以个人名义按揭贷款购买房屋,并且已经取得产权证,结婚登记以后还贷或继续还贷的,其产权仍属于一方婚前个人财产,购房人对其所购房屋依法享有所有者权益。同样,按揭贷款属于其个人债务。从表面上看,婚后另一方参与还贷的行为也是在为房屋产权的取得做贡献,但从法律层面来分析,婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务,属于用夫妻共同财产偿还了一方的个人债务,与房屋产权的归属是两个不同的法律关系,婚后双方共同还贷并不能改变按揭房屋属于个人财产的法律性质。值得说明的是,婚后还贷的部分,无论是由一方用自己的工资、收益还贷,还是用双方的工资、收益还贷,只要不能证明是用一方的婚前财产或者婚后专属于一方个人所有的财产还贷,都应视为以夫妻共同财产清偿贷款。因此,离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有,同时应当将夫妻所共同偿还贷款中属于配偶一方清偿的部分予以返还。比如,黄先生用自己的婚前财产买房并且取得了房屋产权证,该房产属于黄先生所有,但黄先生有义务把共同偿还贷款(16万-10万-1.2万)的一半,即2.4万加上同期银行利息返还给仇女士。

二是结婚登记以前,夫妻一方用婚前财产以个人名义按揭贷款购买房屋,结婚登记以后取得房屋产权证,婚后夫妻双方共同还贷的,房屋产权也应当属于购房人所有。购房人与开发商签订商品房买卖合同时,即享有要求开发商交付房屋以及产权过户的权利。房地产管理部门颁发的房屋产权证,实际上是对购房人的债权变成物权的确认。在这种情况下,一般以商品房买卖合同签订的时间作为购房时间,房屋产权归购房人所有。购房人应当将夫妻双方共同偿付银行贷款的一半返还给对方。

三是结婚登记以前,夫妻一方用婚前财产以个人名义按揭贷款购买房屋,结婚登记以后还贷或继续还贷,离婚时还未取得产权证或尚未取得完全所有权的,按照最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第21条规定办理,由当事人先行协商解决,协商不成的,人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。若房屋取得完全所有权后,当事人如果有争议,另行向人民法院提起诉讼。

值得注意的是,如果婚前买房,双方共同出资的话,办理房屋产权证的时候,出资双方应在房产证上载明权利人。因为依据我国现行法律规定,除双方当事人另有约定外,婚前财产各自所有,婚前以个人名义购买的房屋,婚后仍属于个人所有。而房屋权属是以房产管理部门登记情况确定权利人的。婚前购买的房产如果是双方出资但产权证上只有一方姓名,则已经出资但未登记为房屋权利人的一方将会在房屋的处分、分割中处于不利地位。一旦双方反目对簿公堂,在分割财产时权利就可能得不到保护。



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