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经典案例

未经其他业主同意在楼顶安装设施,楼顶是否有权要求拆除

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:房地产律师网 阅读:172次 [字体: ] 背景色:        

一、案情简介

原告聂某某系北京市通州区某小区业主,其房屋位于住宅楼六层,系顶楼。被告裴某某居住在该楼三层。2007年8月,被告未经原告及其他业主的同意,在该楼楼顶安装了高约14米的无线电天线塔桅设施。后原告诉至法院,要求被告将该设施拆除,并赔偿其经济损失4800元。

通州法院经审理认为,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼顶属于建筑物的共有部分,且顶楼住户对楼顶享有特殊利益。被告在原告房屋楼顶安装无线电天线塔桅设施,未经其他业主同意,尤其是未经对楼顶享有特殊利益的原告同意,侵犯了业主对建筑物共有部分共有和共同管理的权利。被告所安装的无线电天线塔桅设施设在楼顶,存在安全隐患,对原告造成了不利影响。故对原告要求被告拆除无线电发射塔,恢复原状,排除妨碍的诉讼请求,法院予以支持;原告要求被告赔偿其两年经济损失4800元的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十四条之规定,判决被告裴某某将楼顶无线电发射塔拆除,恢复原状,排除妨碍;驳回原告聂某某的其他诉讼请求。

一审判决后,当事人双方均未上诉,该判决现已生效。

二、 相关法律问题分析

本案涉及建筑物区分所有权中共有部分的认定,以及共有权行使问题,以下为具体分析:

(一)楼顶应属于建筑物区分所有权中的共有部分

通说“三元说”认为,建筑物区分所有权指数人区分共有一建筑物时,对各自的专有部分享有单独所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有所有权,并基于区分所有权人之间的团体关系而拥有成员权。我国2007年实施的《物权法》即采用此说,在第六章确认了建筑物区分所有权制度,该法第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,第73、74条分别对道路、绿地、车位等进行了特别规定,但并未对楼顶的归属予以明确。

关于楼顶的归属,曾有两种不同的观点:第一种观点认为,楼顶应为区分所有人共有,并应为其共同使用,因为楼顶从构造上和功用上来说,是作为建筑物的一个必要部分而存在,不能够独立成为一个使用空间而专属于某个区分所有权人所有;第二种观点认为楼顶应属于顶楼住户所有权范围,不构成共有部分,应属顶楼住户所有。

笔者认同第一种观点。根据我国《物权法》第70条的规定,楼顶(包括其上部空间)不应属于顶楼业主专有,其具有建筑物全体区分所有权人共同共有的属性。从结构上看,建筑物本身是一个整体,楼顶不能独立登记取得产权,不具有构造及使用上的独立性,它只能依附于建筑物本身;从功能上看,楼顶是整幢建筑物的屋顶,是房屋之所以成为一个完整意义上房屋不可或缺的一部分,楼顶并不是顶层房屋的附属部分,楼顶实际上对全体区分所有权人发挥作用,为全体区分所有权人共同使用。所以,楼顶应由全体区分所有权人共同享有。同时对于楼顶的共有方式,因在共有人使用中不可能按专有部分所占比例来确定使用范围和频率,因此对这部分共有应为共同共有,而非按份共有。而且在实践中,对区分所有人而言楼顶并非人人非用不可,因而其并非属于当然共有的部分,可以划归为约定共有部分。全体区分所有人对楼顶平台享有共有权,并可以对楼顶平台的使用做出特殊约定。另外,由于顶楼业主的特殊性,顶楼业主对楼顶有更直接、更特殊的权益,故在保障区分所有人对楼顶共有权的基础上,应特别注意维护顶楼业主的权益。

(二)建筑物区分共有权人使用共有部分亦应征得其他权利人的同意并合理使用

楼顶属于建筑物全体区分所有人共有,任何一个区分所有权人都不能擅自独占、排他地使用楼顶,也不能擅自对楼顶的某一特定部分进行单独使用、收益,否则,就侵害了其他区分所有人对楼顶平台的共有权。因此,如业主使用楼顶,则首先必须经过建筑物内其他业主的同意,并可对使用收益的分配进行约定。另外,业主除按约定在使用期限和范围内合理使用楼顶平台外,也不能违反楼顶本来的性质和使用目的,不得危及公共安全,也不得侵害其他区分所有权人对屋顶平台必要的使用权,例如设置共同的水塔、电梯的马达房等。

本案中,原被告均为该楼业主,当然为该楼楼顶的共有权人,都具有对楼顶管理、使用、收益的权利,但该权利的行使不得损害其他业主利益。被告未经该楼其他区分所有权人同意,就擅自使用楼顶安装无线电天线塔桅设施,侵犯了其他业主对该建筑物共有部分共有和共同管理的权利。并且,被告所安装的无线电天线塔桅设施高约14米,增加了楼体承重,又设在楼顶,存在安全隐患,危及公共安全,故业主均有权要求被告拆除该设施,使楼顶恢复原状。同时,原告作为该楼顶层业主,对楼顶有直接且特殊的利益。被告安装无线电天线塔桅设施,直接固定在楼顶层面,人为增加了原告房屋屋顶承重,影响原告居住安全,并且在安装过程中须打孔固定,容易破坏防水层导致渗漏,同时可能影响原告房屋的采光。原告作为楼顶的共有权人和特殊利害相关人有权直接要求被告拆除无线电天线塔桅设施、排除妨害、恢复原状。

综上,法院的判决是正确的。(高永 芦玉杰)



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