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诉讼须知

房地产估价司法鉴定鉴定过程法律解析

日期:2012-05-04 来源:四川省江油市人民法院 作者:曾清辉 阅读:173次 [字体: ] 背景色:        

房地产估价司法鉴定,其鉴定全过程可分为接受鉴定委托、收取鉴定费用、实施鉴定过程、得出鉴定结论、鉴定结论质证、鉴定结论复核六个阶段。

1、接受鉴定委托

估价机构接受委托需慎重,需事先评估鉴定风险。因为鉴定一般是在双方当事人发生争执以及司法机关难以判断时才需作出的。鉴定机构需在了解案情的基础上初步评估鉴定风险,并根据自身的独立性及能力考虑是否接受该委托;然后与法院等委托机关签订业务协议书,需对委托方、当事人、鉴定机构等各自应享有的权利和应承担的义务予以明确。

2、收取鉴定费用

估价机构承接抵押或咨询等评估业务,一般习惯于先出报告后收费。但在房地产估价司法鉴定过程中,为避免因当事人对鉴定结论或案件判决不满意拒交评估费,估价机构应在鉴定工作开始前收取鉴定费。但对于贫困当事人付费的鉴定案件,估价机构也要建立“鉴定救济”制度,免除委托当事人的全部或部分鉴定费,承担专业机构的社会责任。

3、实施鉴定过程

实质上就是收集鉴定证据和进行估价测算的过程,是鉴定工作的关键环节。估价机构承接业务后,组建鉴定项目小组,各成员在充分了解案情的基础上,根据鉴定要求,结合案件本身进行分析,并进行仔细的现场勘察和市场调查工作,运用科学的估价方法,进行分析和测算。若根据现有资料不能形成结论而需向当事人补充证据时,需按法定程序办理,即通过法院或仲裁机构向当事人取证,保证收集证据的公正和真实;最后获得充分、适当的鉴定证据,并得出令人信服的鉴定结论。在鉴定过程中,估价机构要注意规范实施鉴定时限和完善鉴定质量保证制度,在保证鉴定质量的基础前提下,及时完成鉴定工作,避免鉴定过程久拖不决。

4、得出鉴定结论

房地产估价司法鉴定结论是一种逻辑的、科学的推理性结合,需在独立、客观、公正的原则下出具。目前相关法规对房地产估价司法鉴定报告应包含的内容进行了原则规定,但对报告格式等尚无统一的规范。估价机构可以按照《房地产估价规范》关于房地产估价报告格式的规范要求出具鉴定结论,也可以为了方便法院使用鉴定结论,参照其他类型司法鉴定文书格式,按以下报告格式具体表述:(1)标题,统一为“房地产估价司法鉴定报告”;(2)收件人,为鉴定业务的委托人;(3)序言段,包括鉴定范围、案情摘要、鉴定责任和鉴定程序等;(4)鉴定内容,应与委托人具体的委托内容一致;(5)鉴定依据,包括依法实施鉴定的法律法规,当事人双方质证材料,鉴定委托书等;(6)鉴定结论的形成过程,可以用估价技术报告形式提供;(7)鉴定结论,它是分析论证自然得到的结果,该结果应当是客观的描述,不应当带有法律性结论;(8)文尾,包括鉴定人签名、鉴定机构名称并加盖司法鉴定专用章、报告日期等;(9)附件。

5、鉴定结论质证

在司法鉴定结论质证方面,目前我国三大诉讼法和最高人民法院的司法解释已经有了一些具体规定。但据有关专家分析,在目前的司法实践中司法鉴定人能够出庭作证的比例一般不会超过5%.然而,事实上,任何鉴定结论都是专业技术人员的识别活动,同其他言词证据一样,任何鉴定结论也都存在错误与虚假的可能,任何鉴定人出具的鉴定结论也都应当接受当事人的质证。估价机构应当强化估价师的出庭意识,实现鉴定结论的证据价值,维护当事人的合法权益。但目前大多数估价师对出庭质证的程序都不太熟悉,有些估价师难以适应法庭质证的紧张气氛。因此估价机构平常要注意加强这方面的培训,提高估价师个人素质,确保鉴定质证工作正常进行。

6、鉴定结论复核

我国司法鉴定实践中存在的一个主要问题即重新鉴定申请权的无限制行使,导致同一问题反复鉴定。从房地产估价行业现状看,各地一般都成立了房地产估价师协会,估价机构遇有当事人对鉴定结论不服,要求申请重新鉴定的,可以建议法院要求当事人向当地房地产估价师协会专家委员会申请鉴定结论复核,避免多个估价机构对同一估价对象反复鉴定后,鉴定结论不一致而影响法院判决。



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