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诉讼须知

房地产估价司法鉴定法律探析

日期:2012-05-04 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:195次 [字体: ] 背景色:        

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。当前,各类经济纠纷、法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题,都需要房地产估价机构进行司法鉴定。而在这些案件中,涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题,这使得房地产估价司法鉴定工作难度会远远高于其他类型的房地产估价。以下就房地产估价司法鉴定工作中常见问题提出建议供各位同行参考首先,司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为,是司法鉴定机构接受委托,指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为,是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托,派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见,司法鉴定房地产评估活动中,房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外,作为司法鉴定人应当履行出庭义务,就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。实际工作中,司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。

第二,由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性,从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序,重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。比如当法院通过摇号确定评估公司后,评估公司没有特殊原因应该立即承接业务,并在工作中与委托法院保持联系,在合理时间内完成评估工作;同一项目尽量不更换估价师,保证评估工作的连贯。

另外,在现场勘察时估价人员一定要认真对待,严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场;当事人不予配合不能入户勘查、拍照时,应及时与委托法院联系、沟通情况,以便尽早想办法解决问题;现场勘察应该细致,避免出现漏评现象;评估公司最好派两名估价人员进行现场勘查,并保证现场勘查人员与评估报告的签字估价师一致。

第三,关于评估报告的具体内容,是双方当事人最关注的部分。评估公司出具的估价报告应语言清晰明确,没有错别字;评估依据充分,提供对委托方有价值的参考信息;价格内涵准确;最终价格水平客观合理;报告附件全面,所附照片应为彩色;另外报告中注明的提交报告时间应与实际交付报告时间一致。

第四,评估机构在工作中应与委托法院相互配合,积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作,但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务,给房地产权属认定工作带来不便。如果北京高级人民法院能与市一级的房屋、土地行政主管部门协调这项工作,具体操作仍由评估公司来做,权属认定工作将更为顺畅。



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