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房产确权

一方婚前按揭贷款购房并登记在自己名下的房屋所有权归属

日期:2012-04-24 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:224次 [字体: ] 背景色:        

对于一方婚前按揭贷款,并登记在自己名下的房屋所有权归属问题,分为以下两种情形:

1、双方对于房屋有约定的从其约定,但是存在无法回避的一个问题是夫妻双方约定将房屋归属非产权登记人的名下,并且按揭贷款依然没有还清,这种情况下,约定是否有效值得商榷,笔者认为:该约定效力待定,其理由主要是根据《合同法》第八十四条:“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的,应经债权人同意”。此约定变更所有权人,就意味着变更了偿还贷款义务人(债务人),然而变更债务人的必须征得债权人(银行)的同意。如果该约定在没有取得债权人同意的情况下就应认定该 转让所有权的约定无效。反之则该转让房屋所有权的约定有效。

2、夫妻双方对房屋所有权没有约定的情形

关于夫妻一方在婚前以个人财产向银行支付首付款,婚后由夫妻双方以共同财产偿还贷款的,该房房屋所有权归属问题,在理论界及实践中争议比较大,主要有以下几种观点:

(一)房屋所有权归夫妻双方共有,主要理由为,夫妻双方以共同的财产偿还贷款,作为夫妻的另一方因此介入了贷款买房一方与银行之间的合同关系,因此成为了按揭贷款合同与婚前购房者具有同等的合同地位,因共同偿还贷款,从而成为合同的当事人,即合同法所说的债务转移。

(二)房屋所有权应归一方所有,主要理由是,婚前一方自己的名义按揭贷款购房,并且该房屋已经登记在一方名下,产权证登记在一方名义,则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为个人债务,结婚后夫妻一方参与清偿贷款,并不改变房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

笔者同意第二种观点,因为根据合同相对性原理,该贷款合同双方当事人是特定的,该合同只能约束贷款合同双方,婚前一方是以自己的名义与银行之间签订贷款合同,那么该合同约束的是合同双方当事人,尽管婚后夫妻双方婚后以共同财产偿还房屋贷款,但是这并不能改变贷款合同双方当事人的地位,并且最重要的一点是根据物权法原理,基于法律原因取得的房屋所有权依法登记的,那么就有对抗第三人的效力,其中包括对抗婚姻存续期间的夫妻另一方,因此无论从合同相对性原理及物权法原理分析,该房屋都应属于婚前一方所有。



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