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房产分割

婚后贷款购买的房屋,离婚房产分割解决途径

日期:2012-04-23 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:144次 [字体: ] 背景色:        

目前我国法律对婚后按揭购买的房屋离婚时如何分割并无明确规定,对于产权证没有下发的按揭房屋,一般的处理方法是在判决书中只将使用权进行分割,待产权证下来后,双方可另行协商或起诉。由于有些当事人对使用权、产权的概念并没有一个清晰的认识,认为房子自己住着,就是自己的了,甚至还心甘情愿的付给对方一部分“房屋折价款”,辛辛苦苦自己偿还几年贷款,房产证下来后,对方却又一次将自己告上法庭,面对着以前分割使用权的判决,有理说不清。

对于按揭房,有人认为买房人取得的是全部所有权,应当将该房屋作为夫妻共同财产直接进行分割处理,而对所欠银行的贷款,可以作为夫妻共同债务,依法进行处理。但法院考虑到,如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续,直接将房屋处理归一方所有,则势必要办理所有权人的变更登记手续,而作为抵押权人的银行,很可能会以借款人的偿还能力降低为由,要求提前偿还贷款,或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。因此,一般不主张这种观点。

笔者认为,一般来说,当事人离婚分房子,目的在于分割房屋的所有权而非使用权,分割使用权是因为客观条件不允许才出现的权宜之计。如果房屋系婚后购买,但产权证未下发,在判决时可以分割使用权,但应注明产权证下发后所有权应归目前使用的一方所有,或者着重向当事人解释说明。然而,这在实践中似乎还没有先例。

有些房屋虽然还有贷款未还清,但产权证已经下发。但是由于房屋仍在抵押还款中,按现行市价分割显然是不公平的。如果产权证已经下发,要分割房屋价值,笔者认为可将按揭贷款的房屋价值分为三部分:第一,首付款。这部分系夫妻共同财产,离婚时取得房屋的一方应将这笔款项的一半补给对方。第二,已付贷款。该部分贷款系用夫妻共同财产予以偿还,离婚后,得房一方应将已还贷款的一半补给对方。第三,未还贷款。离婚后,得房者应自行负担这部分贷款。

针对立法的不足,目前当事人离异时,若有未还完贷款的房屋,可以采取两种方式解决纠纷:一是提前清偿所欠银行的贷款,涂销房屋所有权证书上的他项权登记,这样就可以要求人民法院在处理婚姻问题的同时一并处理房屋的归属问题;二是双方签订一个关于房屋所有权和偿还贷款方式的协议,避免权责不明,以后引起纠纷。



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